Stigende interesse for kontorejendomme

Kontor - Lejemarked

Kontorledighed tæt på 10 pct. i København

COVID-19, og de deraf afledte samfundsmæssige konsekvenser, påvirkede anvendelsen af kontorlokaler i 2020. Stigende arbejdsløshed, midlertidig hjemsendelse af medarbejdere og udbredt brug af hjemmearbejde betød, at kontorerne stod mere tomme end normalt. Det medførte en midlertidig reduktion i kontorudnyttelsen.

Udviklingen var mest udtalt i København, hvor kontorbenyttelsen faldt kraftigt fra april 2020, og andelen af tomme kontorlokaler steg til knap 10 pct. ved årets udgang. Udviklingen var mindre markant i resten af landet, hvor især Københavns omegn skiller sig ud med en støt faldende andel ledige kontorer.

Analyser af udviklingen vanskeliggøres af, at statistikken for ledige erhvervslokaler og ejendomsbestand blev omlagt pr. 1. oktober 2020, hvilket betyder, at tallene ikke kan sammenlignes direkte før og efter dette tidspunkt. Udviklingen i 2020 er dog stadig tydelig, når der korrigeres herfor, jf. figur 7.

Beskæftigelsen forventes at komme stærkt tilbage i 2021. Det vil, alt andet lige, øge behovet for kontorarealer. I København og Aarhus er der dog risiko for, at kontorledigheden vil stige yderligere, da der kommer et betydeligt antal nye etagemeter på markedet i 2021. I de øvrige store byer ventes tomgangen at falde svagt.

Kontorledighed i København og Aarhus

Primære kontorer holder lejeniveauet

Lejeniveauerne for primære kontorer har holdt sig nogenlunde stabile gennem 2020 i København og de fleste større byer. I det centrale København ligger lejen for de bedste kontorer omkring 2.100 kr. pr. kvm., og 1.450 kr. pr. kvm. for sekundære kontorer. I Aarhus ligger lejen omkring hhv. 1.450 kr. pr. kvm. og 1.100 kr. pr. kvm. Lejeniveauet for primære kontorlokaler i de øvrige store provinsbyer ligger omkring 1.100-1.150 kr. pr. kvm.

I København har nye kontorer generelt kunne tiltrække lejere og fastholde lejeniveauet. Lejen for mindre attraktive kontorer er under pres fra den høje kontorledighed. Fremadrettet ventes en stabil/svagt stigende kontorleje for primære kontorer i København og de største byer, Aarhus, Odense, Aalborg og Vejle. For sekundære kontorer ventes tendensen at være svagt faldende.

 

Kontor Investeringsmarked

Stigende interesse for kontorejendomme

Handlen med kontorejendomme stod for 18 pct. af den samlede transaktionsværdi i 2020. Historisk set var det atypisk lavt. I 1. kvartal 2021 blev der handlet kontorejendomme for 5,1 mia. kr., hvilket svarer til 28 pct. af den samlede transaktionsværdi.

Kontortransaktioner

Flere udenlandske aktører på kontormarkedet

Køberne af kontorejendomme var primært danske i 2020. Udenlandske investorer stod sidste år for 33 pct. af kontortransaktionerne. I 1. kvartal 2021 er andelen 49 pct. Antallet af handler gennemført af udenlandske investorer i 2021 er begrænset, men da der har været tale om store handler, har det trukket det samlede volumen op.

Samme udvikling gør sig gældende på sælgersiden, hvor de udenlandske sælgeres andel er steg fra 23 pct. i 2020 til 66 pct. i 2021.

 

75 pct. af kontorinvesteringerne lå i københavnsområdet

En meget stor del af handlen med kontorejendomme er koncentreret i københavnsområdet, der i 1. kvartal 2021 tegnede sig for 75 pct. af transaktionerne. I 2020 var andelen 70 pct.

Stabile kontortransaktioner

Stabile afkastniveauer

Afkastniveauerne for primære kontorejendomme i de store byer var stabile igennem 2020. I det centrale København ligger afkastet for denne type ejendomme omkring 3,5 pct., mens det i Aarhus er omkring 4,5 pct., og 5,25-5,75 pct. i de større provinsbyer.

I København kan afkastet på primære kontorejendomme med stabile og langsigtede lejere falde yderligere i 2021, men der ventes ikke generelt lavere afkast på kontorejendomme. Risiko for højere tomgang og vigende lejeniveauer for sekundære kontorlokaler betyder, at vi ikke forventer yderligere fald i afkastet for denne type ejendomme. Hertil kommer et stigende renteniveau, der, selvom det fortsat vil være lavt, vil trække afkastkravet op.

I de store provinsbyer ventes afkastet på primære kontorejendomme med stabile lejere at forblive nogenlunde uændret, mens tendensen vil være svagt opadgående for de sekundære kontorer.

Afkast på kontorejendomme

Leje og afkast

Det Danske Ejendomsmarked, 2021

Vil du læse mere om investeringsmarkedet for erhvervsejendomme inden for kontor-, detail-, logistik- og industriejendomme? Så kan du se vores seneste rapport, udarbejdet i foråret via linkene.

Vil du vide mere?

Analyser Læs mere>>
Strategisk Analyse Læs mere >>
Ejendomme til salg / leje Søg ejendomme>>
Newsec Advisory Kontakt os >>