Boligmarkedet

Efterår 2020

Aktuelle nyheder og tendenser

Boligmarkedet har i lighed med de øvrige segmenter på erhvervsejendomsmarkedet været ramt det seneste halvår. Det er dog ikke primært COVID-19, men derimod usikkerhed om de politiske rammevilkår, der har skabt usikkerhed hos investorerne.

Politiske love og rammevilkår

Stabile vækstudsigter og klarhed om de politiske love og rammevilkår, er begge vigtige forudsætninger for et sundt investeringsklima. Og særligt de politiske rammer har skabt usikkerhed og tilbageholdenhed hos investorerne på boligmarkedet de seneste 6-12 måneder. Først og fremmest lagde den politiske aftale om ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” i lovbehandlingsperioden en betydelig dæmper på handlen med boligudlejningsejendomme opført før 1992.

Værdiansættelse af boligudlejningsejendomme

Usikkerhed omkring karensperiodens længde, omkostninger til energirenovering samt mere restriktive krav omkring §5 stk. 2 lejefastsættelsen betød uvished og uigennemsigtighed i værdiansættelsen af boligudlejningsejendomme. Det medførte et transaktionsmarked, der var væsentlig underdrejet fra vinteren 2019 og frem til 1. juli 2020, hvor aftalen trådte i kraft.  Et andet forhold, der de seneste måneder har skabt usikkerhed blandt boliginvestorerne, er lagerbeskatning. 

Ny lagerbeskatning

I oktober 2020 indgik regeringen, SF, Enhedslisten, Alternativet og Dansk Folkeparti en aftale om en ny ret til tidlig pension for personer, der har været på det danske arbejdsmarked i mere end 40 år. Og ét af de centrale finansieringselementer bag aftalen er indførelsen af en ny lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer.

Forslaget om en ny lagerbeskatning går på, at ejendommenes værdistigninger i et givent år skal beskattes med samme sats som selskabsskatten, nemlig 22 procent. Det er således lidt over en femtedel af en ejendoms på papiret vurderede værdistigning, der skal betales i skat i et givent år.

Selvom en sådan løbende lagerskat på ejendomsavancer nominelt er den samme skattesats som den nuværende under realisationsbeskatningsprincippet – nemlig selskabsskattesatsen på 22 procent – er tidspunktet for beskatningen et andet, da der beskattes løbende. Og det betyder, at den effektive skattesats stiger, hvilket ikke er sød musik i ørerne på investorerne.

Oveni kommer, at der må forventes betydelige ekstra administrative omkostninger for ejendomsselskaberne - fx til valuarvurderinger -, og det er Newsecs vurdering at de nye regler for lagerbeskatning til påvirke investeringsmarkedet negativt.

Markedsudviklingen

Prisudvikling, tomgang og transaktionsvolumen er styret af en lang række faktorer. Og det er selvsagt afgørende om vi betragter udviklingen på ejerlejlighedsmarkedet, boligudlejningsmarkedet eller markedet for andelsboligejendomme.    

Ser vi på boligudlejningsejendomme – og ser bort fra de skærpede regler for lejefastsættelse iht. BRL § 5 stk. 2 - er det Newsecs vurdering, at dette marked for så vidt angår markedsleje og afkastniveauer vil komme godt igennem coronakrisen. Efterspørgslen efter nye såvel som ældre boliglejemål i de større byer er fortsat høj, hvilket holder hånden under lejeniveauerne (markedslejen) og minimerer investorernes risiko. 

Samtidig er der ikke for nuværende udsigt til at renterne stiger markant på hverken kort- eller mellemlang sigt, da væksten i eurozonen og særligt i Sydeuropa er under betydeligt pres. Det betyder at boligudlejningsejendomme - og øvrige ejendomstyper - også fremadrettet vurderes at være i meget høj kurs blandt institutionelle og private investorer.  Hvad angår lejeniveauet i §5. stk. 2 lejemål, så kan det med stor sikkerhed forudsiges, at det vil falde som følge af den nye politiske boligaftale der blev vedtaget i juli 2020. I ejendomme med mange ikke-renoverede lejligheder, er det derfor realistisk at vurderingerne/priserne vil blive negativt påvirket. For andelsboligejendomme er det Newsecs vurdering, at valurvurderingerne kan falde 5-10 % som følge af de nye regler.

Ejerlejlighedspriserne har ligget på et højt niveau

Ejerlejlighedspriserne i særligt København, har de seneste år ligget på et historisk højt niveau. Tilbage i marts måned var der blandt toneangivende økonomer herhjemme bred enighed om, at priserne på ejerlejligheder og ejerboliger ville imødegå kraftige dyk. Det har dog ingenlunde været tilfældet. Efter genåbningen af Danmark kan det konstateres, at priserne på ejerlejligheder i København, fra januar-oktober 2020 er steget med mere end 5 % i Indre By og på brokvartererne.  

 

Transaktionsvolumen for boligejendomme var på 4,7 mia. kr.

Selvom udsigterne for boligmarkedet, generelt set, er gode givet de lave renter samt demografiske forhold, så har handlerne været betydeligt underdrejet de seneste 6-12 måneder. Transaktionsvolumen for boligejendomme i 3.kvartal 2020 var på 4,7 mia. kr. mens handlerne i 2. kvartal 2020 var underdrejet med tæt ved 50 %, sammenholdt med samme kvartal i 2018 og 2019. De skal dog nævnes at transaktionsvolumenerne i 2018 og 2019 var rekordhøje.

Vil du vide mere?

Newsec Advisory Kontakt os >>
Nyhedsbrev - Ejendomsmarkedet Tilmeld
Ejendomme til salg / leje Søg ejendomme>>
Det Danske Ejendomsmarked 2020 Læs mere>>