Positive forventninger til boligudlejningsejendomme i 2021

Kort om boligmarkedet

• Højere priser på ejerboliger i 2020 trods Covid-19
• Stabile lejeniveauer i boligudlejningsejendomme i de store byer
• Tomgang faldt til 4,8 pct. i 3. kvartal
• Aftagende byggeaktivitet kan give mangel på boliger
• Balanceret vækst i boligudbud og demografisk betinger efterspørgsel
• Demografisk udvikling medfører behov for flere boliger de kommende år
• Stor forskel i boligefterspørgslen i de forskellige dele af landet
• Investeringsmarked: Boligejendomme er den mest handlede ejendomstype
• Høj aktivitet i 4. kvartal løftede ejendomsinvesteringerne i 2020
• Markedsaktører udtrykker positive forventninger til boligudlejningsejendomme i 2021
• Stabile afkastniveauer for boligudlejningsejendomme

Kontaktperson

Højere priser på ejerboliger i 2020 trods Covid-19

Den dybe økonomiske recession i 1 halvår 2020 fik ikke priserne på ejerboliger til at falde. Prisudviklingen aftog i første halvdel af året, men i andet halvår tog den atter fart.

Prisudvikling på ejerboliger

Tomgang faldt til 4,8 pct. i 3. kvartal

Tal fra EjendomDanmark viser en arealmæssig tomgang på 4,8 pct. pr. 1. oktober 2020. Det er et fald på 0,4 pct.-point i løbet af 3. kvartal. Tomgangen i boligudlejningsejendomme var dermed væsentligt lavere end i kommercielle
ejendomme. Den økonomiske tomgang lå på 5 pct., hvilket var et fald på 0,5 pct. point. Den økonomiske tomgang i boligudlejningsejendomme var også lavere end i kommercielle ejendomme.

 

Aftagende byggeaktivitet kan give mangel på boliger

Byggeaktiviteten har været høj i de senere år, men nu er der tegn på, at byggeaktiviteten er aftagende. Omfanget af påbegyndt nybyggeri peger i retning af, at der kommer færre boliger på markedet i de kommende år. Det kan
fremover resultere i mangel på boliger i visse dele af landet. Det skal dog bemærkes at byggestatistikken er behæftet med en vis usikkerhed pga. forsinkelser i indberetningen.

 

Balanceret vækst i boligudbud og demografisk betinger efterspørgsel

Udbuddet af boliger er vokset betragteligt som følge af det omfattende byggeri i de senere år. Fra 2015 til 2019 steg antallet af boliger med 106.000. det svarer til en gennemsnitlig årlig tilvækst af boliger på 21.000 (0,8 pct.). Efterspørgslen steg omtrent lige så hurtigt. Befolkningen i Danmark voksede med 180.000 i årene 2015-2020. Det er en årlig vækst på 30.000 (0,5 pct.) Antallet af husstande, der
er en god indikator for boligbehovet, steg med 20.000 (0,7 pct.) pr. år i samme periode. Behovet for boliger voksede relativt mere end befolkningen, fordi husstandsstørrelsen faldt.

 

Demografisk udvikling medfører behov for flere boliger de kommende år

Den seneste befolkningsprognose fra Danmarks Statistik viser en forventet vækst i folketallet på 85.000 frem mod 2025, hvilket – alt andet lige – vil betyde et demografisk betinget behov på 40.000 boliger. Det svarer til 10.000 flere boliger årligt. Hvis udviklingen i retning af mindre husstandsstørrelse fortsætter, vil behovet være 65.000, svarende til godt 16.000 flere boliger årligt.

 

Stor forskel i boligefterspørgslen i de forskellige dele af landet

Der er store geografiske forskelle i det demografisk betingede boligbehov. I den ene ende finder man København, hvor der vurderes at være et demografisk betinget behov for 12.000-15.000 flere boliger frem mod 2025, mens der i andre dele af landet bliver behov for færre boliger. Befolkningstilvæksten aftog i København og en række store byer i 2020. Om dette var en tilfældighed eller en mere vedvarende trend er for tidligt at sige. København, Aarhus, Odense og Aalborg stod for 67 pct. den totale befolkningstilvækst i Danmark i 2020. Den andel ventes at falde til 61 pct. af den samlede befolkningstilvækst frem mod 2025.

 

Investeringsmarked: Boligejendomme er den mest handlede ejendomstype

Boligejendomme var den mest omsatte ejendomstype i 2020 med transaktioner for omkring 38 mia. kr. Det skyldtes i høj grad, at der blev handlet en række meget store boligporteføljer og udviklingsprojekter. Transaktionsvolumen lå niveaumæssigt over gennemsnittet af de seneste 5 år. Dette på trods af at 2020 var et udfordret år – dels samfundsøkonomisk pga. Covid-19, og dels pga. ændrede regler for ældre boligudlejningsejendomme. Sidstnævnte skabte usikkerhed omkring afkastet på denne type ejendomme. Med lovgivningen om udlejningsejendomme ($5.2) på plads i midten af 2020 blev der skabt mere klarhed om forudsætningerne for investeringer i ældre udlejningsboliger. En stor andel af køberne i markedet for boligudlejningsejendomme var udenlandske.

 

Høj aktivitet i 4. kvartal løftede ejendomsinvesteringerne i 2020

De udfordrende markedsforhold prægede ejendomsinvesteringerne i 2. og 3. kvartal, hvor aktiviteten var lav. Aktiviteten vendte stærkt tilbage i 4. kvartal. Der blev handlet boligejendomme for mere end 26 mia. kr. i 4. kvartal. Det høje niveau skyldtes en række meget store handler af boligporteføljer.        

                        Store transaktioner

 

Markedsaktører udtrykker positive forventninger til boligudlejningsejendomme i 2021

Forventningerne til boligudlejningsejendomme er moderat positive i EjendomDanmarks seneste markedsstatistik fra januar 2021. Med en nettoindikator på +16 udtrykker et lille flertal af markedsaktørerne forventning om højere ejendomsværdier i 2021. Optimismen er steget i forhold til starten af 4. kvartal. Med en nettoindikator på +5 er der også lille overvægt af markedsaktører med forventning om højere markedsleje. 

 

Stabile afkastniveauer for boligudlejningsejendomme

Efter en længere periode med faldende afkastniveauer i de store byer indtraf der en stabilisering i 2020. I det centrale København lå afkastet for primære boligudlejningsejendomme omkring 3,5 pct., mens det i Aarhus er omkring 3,75 pct. ved udgangen af 2020. I 2021 ventes stabile afkastniveauer, og lidt lavere niveauer for primære ejendomme.

Leje og afkast for boligudlejningsejendomme

 

Rapporten er senest opdateret februar 2021. 

 

 

Stabile lejeniveauer i boligudlejningsejendomme i de store byer

Boligudlejningsmarkedet har, i lighed med ejerboligmarkedet, modstået krisen i 2020. Lejeniveauerne i de større byer har holdt sig stabile gennem 2020, og ventes at forblive stabile/stigende i 2021.

Lejeniveau i større danske byer

 

 

 

 

 

 

 

Boligbyggeri 2015 - 2020Fremskrivning_af_demografisk_boligbehov_2021-2024

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Transaktioner 2015 - 2020

                Transaktioner fordelt på kvartal

 

                            

 

 

 

         

 

 

 

 

 

 

 

Afkast i større danske byer