Udenlandske investorers jagt på store boligejendomme gav rekordhøjt transaktionsniveau

Færre tomme udlejningsboliger i de store byer 

Der er blevet færre ledige private lejeboliger i løbet af 2021. EjendomDanmarks markedsstatistik viser, at den arealmæssige tomgang i landets boligudlejningsejendomme faldt fra 4,9 pct. i januar til 3,8 pct. i oktober. 

I Københavns centrum stod 5,7 pct. af boligerne tomme ifølge EjendomDanmark. Dermed fortsatte den nedadgående tendens, der har præget området siden midten af 2020. I resten af København faldt tomgangen markant til et niveau på 2,8 pct. 

Udviklingen skal ses i lyset af den vedvarende store efterspørgsel efter boliger i København, der overstiger nybyggeriet. Der blev opført lidt over 5.800 boliger i København i 2021, men der blev i samme periode knap 6.200 flere husstande. Byggeriet af nye boliger var altså ikke tilstrækkeligt til at matche den demografisk betingede stigende efterspørgsel. 

Tomgangen faldt også i landets andre store byer. Det er dog værd at bemærke, at der indtraf en betydelig nedgang i byggeaktiviteten i 2021. I både Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle blev der bygget markant færre boliger end normalt – og især sammenlignet med 20201. 

Markant vækst i byggeriet af kollegier i København 

I København blev der stort set færdiggjort samme antal boliger i 2021, som i 2020, men der indtraf et markant skift i typen af boliger i retning af flere boliger til unge mennesker og studerende. Byggeriet af kollegier og studieboliger har taget voldsom fart, og der blev i 2021 fuldført knap 1.500 kollegieboliger. Til sammenligning blev der i gennemsnit bygget færre end 500 kollegieboliger årligt i perioden 2017-2019, og så godt som ingen i årene fra 2010 til 2015. 

Denne udvikling kommer til at fortsætte i de kommende år, idet 29 pct. af alle påbegyndte boliger i 2021 var kollegieboliger. 

Høj efterspørgsel og generelt stigende husleje i København og andre store byer 

Huslejen i private boligudlejningsejendomme med fri markedsleje har været stigende i København og de fleste større byer i en årrække, og den tendens fortsatte i 2021.  

I det centrale København ligger lejen i de bedste ejendomme omkring 2.000-2.150 kr. pr. kvm, og i andre dele af byen ligger den i et interval på 1.675-2.150 kr. pr. kvm. I Aarhus er niveauet omkring 1.700 kr. pr. kvm, og 1.250-1.450 kr. pr. kvm i landets andre store byer. 

Huslejen stiger også i ejendomme af mere sekundær beskaffenhed, fordi den store efterspørgsel efter boliger presser lejeniveau op generelt.  

Den generelle prisudvikling – sammenfattet i nettoprisindekset - indebærer, alt andet lige, at lejeregulering i 2022 må forventes at løfte lejen mærkbart i eksisterende lejemål.

Boligejendomme er uden sammenligning den mest efterspurgte ejendomstype hos investorerne 

Boliger har i flere år været den mest eftertragtede og omsatte ejendomstype på det danske investeringsmarked, og har tegnet sig for næsten halvdelen af den samlede transaktionsaktivitet siden 2015. 

I 4. kvartal 2021 blev der handlet boligejendomme for 20,7 mia. kr. Med en andel på 63 pct. af den samlede transaktionsværdi var boligsegmentet utvetydigt det mest attraktive hos investorerne. Den høje investeringsaktivet i 4. kvartal løftede den samlede handel med boligejendomme for hele 2021 til et rekordniveau på 53,2 mia. kr. 

Udenlandske investorers jagt på store boligejendomme gav rekordhøjt transaktionsniveau 

Den livlige investeringsaktivitet er drevet af tilstrømning af udenlandsk kapital. Internationale investorer tegnede sig i 2021 for 63 pct. af transaktionsværdien - en stigning fra 59 pct. i 2020. Investorer fra lande uden for Norden har øget deres tilstedeværelse markant. Svenske investorer er traditionelt meget aktive på det danske marked, men i 2021 mere end tredoblede tyske, amerikanske hollandske, franske og britiske deres opkøb af ejendomme i Danmark. 

Udenlandske køberes store rolle i investeringsaktiviteten skyldtes deres involvering i transaktioner på over 500 mio. kr. Der var også en håndfuld danske opkøb af store ejendomme, primært af pensionskasser. Til gengæld var der i det store og hele kun danske købere af ejendomme til værdier under 100 mio. kr. – hvoraf en betydelig del var til omkostningsbaseret leje i den gamle boligmasse – da denne type ejendomme er for små for de fleste udenlandske investorer. 

Der var bemærkelsesværdigt mange transaktioner til over 1 mia. kr., primært boligporteføljer, og her stod udenlandske investorer bag langt hovedparten. Heimstaden, Catella, Orange Capital Partners, Niam, Axa, CapMan og Patrizia var blandt de mest aktive udenlandske aktører – alle med opkøb for over 1 mia. kr.  i 2021. 

Betydelig interesse for boliger til studerende og unge i Københavnsområdet 

Knap halvdelen, 47 pct., af handlen med boligejendomme var i 2021 lokaliseret i Københavnsområdet. Aarhus, Aalborg, Odense og byerne i Trekantområdet stod for 17 pct., mens 36 pct. var fordelt på resten af landet. 

Behovet for, og efterspørgslen efter, studie- og ungdomsboliger i Københavnsområdet manifesterede sig tydeligt på transaktionsmarkedet i form af en række handler med eksisterende ejendomme, nye projekter samt konverteringer. Interessen blandt investorer, primært fra udlandet, resulterede i transaktioner for 3,3 mia. kr. indenfor dette delsegment i Københavnsområdet sidste år.

Stor investorefterspørgsel og lave renter presser afkast ned 

Afkastet på boligejendomme har været faldende over en længere periode, og den vedvarende høje efterspørgsel fra investorernes side har – i kombination med lave renter og behov for placering af kapital – presset afkastniveauerne yderligere ned i 2021. 

Afkastet for primære boligudlejningsejendomme med fri markedsleje i det centrale København ligger omkring 3,00 pct., og 3,25-3,50 pct. i andre dele af byen. I det centrale Aarhus ligger afkastet omkring 3,25 pct., mens niveauet er omkring 3,75-4,25 pct. i de øvrige store provinsbyer.

Kontaktperson

Analyser Læs mere>>
Newsec Advisory Kontakt os >>
Ejendomme til salg / leje Søg ejendomme>>
Rapporter Læs mere >>