Boligmarkedet Maj 2023

Lejemarked

Høj befolkningstilvækst skaber merefterspørgsel efter boliger i landets store byer. Danmarks befolkning blev forøget med 59.000 personer i 2022, svarende til en vækst på 1,0 pct. I København (1,4 pct.), Aarhus (1,8 pct.) og Vejle (1,6 pct.) voksede befolkningen endnu hurtigere. I Odense (0,9 pct.) og Aalborg (0,7 pct.) voksede befolkningen relativt langsommere.

Tomgang – Antallet af ledige private udlejningsboliger er faldet i København. I Københavns centrum stod 4,3 pct. tomme ved starten af 2023 mod 5,6 pct. i starten af 2022. I det øvrige København faldt tomgangen til 2,0 pct. I Aarhus, Odense og Trekantområdet steg tomgangen, mens den forblev nogenlunde uændret i Aalborg.

Byggeri – Den forskellige udvikling i tomgangen skal bl.a. ses i lyset af boligbyggeriet. Der blev bygget knap 40.000 boliger på landsplan i 2022. Det er det højeste antal nybyggede boliger i Danmark siden 1976. I København faldt byggeaktiviteten med 26 pct. i forhold til 2021 og lå under gennemsnittet for femårsperioden 2017-2021. Samme faldende udvikling sås i Aalborg. I Aahus, Odense og Trekantområdet steg byggeriet med hhv. 42 pct., 47 pct. og 17 pct.

I København har byggeriet undergået et markant skift i retning af flere boliger til unge mennesker og studerende. Til gengæld bygges der færre lejligheder. I 2022 blev der bygget over 800 kollegieboliger, der dermed udgjorde 20 pct. af det totale boligbyggeri i København. Til sammenligning blev der bygget 2.900 lejligheder, svarende til 70 pct. af boligbyggeriet, hvilket er en atypisk lav andel. I 1. kvartal 2023 var andelene hhv. 50 pct. kollegieboliger og 47 pct. lejligheder.

Leje – Huslejen i private boligudlejningsejendomme med fri markedsleje har været stigende i København og de fleste større byer i en årrække, og den tendens er fortsat i 2023.

I 1. kvartal 2023 lå lejen i de bedste boligudlejningsejendomme i det centrale København på omkring 2.300 kr. pr. m2 og på 1.900-2.250 kr. pr. m2 i andre dele af byen. Huslejen i ejendomme af mere standardmæssig kvalitet lå typisk i et interval på 1.600-2.000 kr. pr. m2. I Aarhus var niveauet omkring 1.725 kr. pr. m2 og 1.300-1.475 kr. pr. m2 i landets andre store byer.

Investeringsmarked

Transaktionsværdi – Boliger har været den mest omsatte ejendomstype på det danske investeringsmarked i mange år og har i gennemsnit stået for halvdelen af den samlede transaktionsaktivitet siden 2017.

I 2022 blev der handlet boligejendomme for 35 mia. kroner. Det var 27 pct. lavere end rekordåret 2021. Tilbagegangen skyldtes et markant fald i handlen med boligejendomme i 2. halvår. I 1. kvartal 2023 lå investeringerne i dette segment 84 pct. lavere end i 1. kvartal 2022. Det betydelige fald i boligtransaktionerne var den væsentligste årsag til nedgangen i den samlede investeringsaktivitet. Der blev handlet ejendomme for 2 mia. kr. i 1. kvartal 2023.

Internationale købere bidrager i høj grad til den høje investeringsaktivitet. I 2022 tegnede de sig for 61 pct. af den samlede transaktionsværdi i dette segment. I 2021 var andelen 56 pct. I 1. kvartal 2023 stod der udenlandske købere bag 44 pct. af boligtransaktionerne. Der er sket en ”internationalisering” af de udenlandske købere. I årene 2017-2020 stod nordiske investorer i gennemsnit for 70 pct. af de udenlandske boliginvesteringer. I 2021 var de nordiske køberes andel faldet til 40 pct., i 2022 var den reduceret yderligere til 12 pct., og i 1. kvartal 2023 var den 2 pct.

I 2022 faldt de nordiske investorers opkøb markant (-77 pct. i forhold til 2021), mens ikke-nordiske internationale investorer forøgede investeringsaktiviteten med 7 pct. Dog har der siden 4. kvartal 2022 også været tilbagegang i investeringerne fra denne gruppe.

Udenlandske køberes store rolle i investeringsaktiviteten skyldtes deres involvering i de fleste af de mange store transaktioner på over 100 mio. kr. Nogle af de aktive udenlandske købere af store boligejendomme i 2022 var Orange Capital Partners, Patrizia, Xior, Aviva Investors samt DWS.

Københavnsområdet tiltrækker normalt størstedelen af boliginvesteringerne i Danmark. I 2022 var 60 pct. af transaktionsværdien lokaliseret her. Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet stod tilsammen for 10 pct., mens resten af landet tegnede sig for 30 pct.

Afkast – Afkastet på boligudlejningsejendomme har været faldende over en længere periode. Den nedadgående udvikling ophørte i 2022, og afkastniveauet begyndte at stige i foråret 2022.

Stigningen vurderes at have været størst for tertiære boligudlejningsejendomme (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For disse er afkastet steget 0,25-0,75 procentpoint. For sekundære ejendomme er afkastet ca. 0,20-0,75 procentpoint højere, mens primære ejendomme er steget omkring 0,15-0,70 procentpoint.

Afkastet for primære boligudlejningsejendomme med fri markedsleje i det centrale København lå i 1. kvartal 2023 omkring 3,45 pct. og på 3,50-3,80 pct. i andre dele af byen. Afkastet for boligudlejningsejendomme af mere sekundær kvalitet lå omkring 4,00-4,50 pct. Afkastet på primære ejendomme i det centrale Aarhus lå på omkring 3,70 pct. og på 4,35-4,80 pct. i andre store provinsbyer.