Industri & Logistik juni 2023

Udlejning – Udlejningsaktiviteten i Københavns omegn steg markant fra midten af 2020 og lå på et højt niveau i 2021. Newsec’s udlejningsindikator viser en lavere udlejningsaktivitet i 2022 i både Københavns omegn og på landsplan. Udlejningsaktiviteten var fortsat aftagende i 2023.

Tomgang – Udbuddet af ledige lokaler har været faldende i en længere årrække. Den store efterspørgsel i 2021 betød, at omfanget af ledige lokaler blev reduceret markant. Den nedadgående tendens stoppede i 2022. På landsplan steg tomgangen fra 1,4 pct. i starten af 2022 til 1,6 pct. ved starten af 2023, og den steg marginalt til 1,7 pct. i 1. kvartal 2023. I Københavns omegn steg ledigheden fra 2,6 pct. til 3,3 pct. i 2022. I 1. kvartal 2023 steg den yderligere til 3,6 pct. Ledigheden er også steget i Aarhus, Odense, Aalborg og Sydjylland (med Trekantområdet).

Den stigende tomgang sker dog fra meget lave niveauer, og omfanget af ledige lokaler ligger de fleste steder i landet under de langsigtede historiske niveauer.

Byggeri – Udviklingen i ledigheden skal bl.a. ses i lyset af et omfattende nybyggeri, der betød, at bestanden blev udvidet betragteligt i 2022 som følge af opførelsen af nye industriejendomme med et samlet areal omkring 730.000 m2. Hovedparten var lager- og logistikejendomme, hvor bestanden blev forøget med knap 650.000 m2. Det omfattende nybyggeri i 2022 kan henføres til en håndfuld meget store projekter indenfor logistik, distribution og fragt. Hovedparten var brugerejendomme til bl.a. transport- og logistikvirksomheder som DSV og DKI eller distributionscentre til bl.a. Nemlig.com, Normal og Rema1000. Omfanget af spekulativt byggeri var begrænset. Blandt de største af disse projekter var MG Real Estate’s MG Park i Fredericia. I 2023 forventes yderligere vækst på godt 400.000 m2 lager- og logistikejendomme med DSV, DKI og DHL blandt de største bygherrer indenfor logistik, distribution og fragt, mens Verdion’s E20-projekt i Solrød hører til blandt de få meget store investorbyggerier.

Leje – Lejeniveauet har været stigende i en årrække. Udviklingen er fortsat igennem hele 2022 og ind i 2023. Lejen for de mest attraktive logistiklokaler i København lå i 1. kvartal omkring 700 kr. pr. m2 og omkring 500 kr. pr. m2 for lokaler af mere standardmæssig kvalitet.

Lejen for primære logistikejendomme i Aarhus lå på omkring 550 kr. pr. m2 og 490-500 kr. pr. m2 for de bedste ejendomme i de øvrige store provinsbyer.

Investeringsmarked

Transaktionsværdi – Interessen for industriejendomme har været stigende i mange år. Der blev omsat industriejendomme for 11 mia. kr. i 2022. Det var på niveau med 2021, og et højt niveau historisk set. I 2022 tegnede segmentet sig for 15 pct. af de samlede ejendomsinvesteringer. Til sammenligning var andelen kun 4 pct. i 2017.

Handlen med industriejendomme steg med 7 pct. i 1. kvartal 2023 sammenlignet med samme periode i 2022. Den relativt høje investeringsaktivitet afspejler, at der blev handlet en del store ejendomme og porteføljer til over 100 mio. kr., og investeringer i industriejendomme tegnede sig for 26 pct. af den samlede transaktionsværdi.

Udenlandske købere gik i 2021 for alvor ind på det danske marked for industriejendomme – primært med fokus på lager- og logistikejendomme. Internationale investorer stod i 2021 for 62 pct. af den samlede transaktionsværdi indenfor dette segment. I 2022 var andelen 75 pct. Det betød, at fremgangen i de internationale investorers opkøb stort set opvejede faldet i de danske opkøb. I 1. kvartal 2023 var det dog primært danske investorer, der stod bag de største opkøb.

Godt 30 pct. af transaktionerne i 2022 lå i Københavnsområdet, mens Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet tilsammen stod for 12 pct., mens resten af landet tegnede sig for ca. 57 pct.

Afkast – Afkastet på industriejendomme har været faldende i en årrække. Den tendens ophørte i 2022, og der har været en generel stigning i afkastniveauet siden foråret. Det er Newsec’s vurdering, at stigningen har været størst for tertiære ejendomme (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For denne type ejendomme er afkastet steget 0,25-1,00 procentpoint. For sekundære ejendomme er afkastet 0,3-0,6 procentpoint højere, mens stigningen har været mindst for primære ejendomme – omkring 0,2-0,45 procentpoint.

Afkastet på primære logistikejendomme i København ligger omkring 4,50 pct. for de mest attraktive ejendomme. Afkastet på sekundære ejendomme ligger omkring 6,65 pct.

Afkastet på primære logistikejendomme i Aarhus ligger på 5,30 pct., mens det i Odense, Aalborg og Trekantområdet ligger på omkring 5,75-6,10 pct.