Kontormarkedet er historisk stærkt

Kontormarkedet er historisk stærkt

Historisk høj erhvervsfrekvens i den danske arbejdsstyrke, historisk lav arbejdsløshed og økonomisk vækst giver efterspørgsel efter kontorer. Alt fra store domiciler over klassiske kontorlokaler for små og mellemstore virksomheder til kontorhoteller og co-working områder, er i høj kurs for erhvervslivet, og efterspørgslen efter alle typer af kontorlokaler har været voksende de sidste par år.

Domiciler er det foretrukne valg for større virksomheder, der ønsker at udnytte synergieffekterne af at have mange afdelinger i samme bygning og tilbyde medarbejderne topmoderne faciliteter – foruden at vise omverdenen virksomhedens status og værdier. Det har tidligere været forbeholdt private virksomheder at opføre nye domiciler, men udviklingen har også præget offentlige institutioner til at bygge deres egne domiciler, som for eksempel Bygningsstyrelsen, Energistyrelsen og Vejdirektoratets nye OPP-projekt på Kalvebod Brygge.

For små og mellemstore virksomheder er velindrettede og centralt beliggende lokaler i fokus, uanset om det er i København, Aarhus, Odense eller sekundære områder som Køge, Trekantområdet og Nordsjælland. Kontorer skal ikke længere kun leve op til Arbejdstilsynets og bygningsreglementers standarder. De ansatte skal også have nem adgang til transportmuligheder og tilbydes moderne faciliteter, der samtidig kommer besøgende, som kunder og eksterne samarbejdspartnere, til glæde.

Co-working huse og kontorhoteller er en nyere arbejdsplads for selvstændige enkeltmandsvirksomheder og partnerskaber, hvor man deler alt fra viden til printer, internet og køkken. Flere og flere iværksættere og mindre virksomheder vælger i dag at rykke væk fra hjemmet eller store omkostningstunge kontorer til kontorfællesskaber, der tilbyder en lang række faciliteter med korte og fleksible lejekontrakter, og hvor virksomheder i stedet kan bruge ressourcer til at vækste.

Attraktivt kontormarked i København

I København er der en svag stigning i udbuddet af ledige kontorlokaler, og lige nu melder Ejendomstorvet om en tomgang på 6,0% for København by, mens Københavns omegn ligger på 10,1%.

Den øgede efterspørgsel kan også ses i prisudviklingen for lejeniveauet. Prisen for primære kontorer i København ligger på 1.600 - 2.100 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), hvilket er en stigning på over 10% på bare tre år. For sekundære kontorejendomme ligger lejeniveauet mellem 1.000 - 1.400 kr. pr. kvadratmeter.

Forrentningskravet er stagneret i 2018 og ligger gennemsnitligt mellem 3,75 - 5,5% for København. Disse tal er endnu et udtryk for, at investorerne fortsat søger mod kontorejendomme, og de er villige til at acceptere lavere forrentningskrav og høje ejendomsværdier for de mest attraktive kontorejendomme. Disse faktorer presser typisk også investorerne til at bevæge sig uden for København, hvor der har været en stigende interesse, og vores forventninger er, at forrentningskravene også vil blive påvirket i sekundære områder. Trods fald i tomgangen for kontorlokaler i Storkøbenhavn, er efterspørgslen endnu ikke på samme niveau som i København by, hvilket fortsat ligger et pres på lejeniveauer uden for København. Det samme mønster tegner sig for de andre store byer i Danmark, og derfor ser  vi i øjeblikket store spænd i lejeniveauerne fra centrum af de store byer til yderområderne.

Aarhus – fortsat lav tomgang på trods af flere kontorkvadratmeter

Kontormarkedet i Aarhus buldrer således også fremad. Mange spændende projekter og kontorhuse er i udvikling, og på trods af, at der bliver tilføjet flere kontorkvadratmeter til Aarhus, så er tomgangen i området omkring Østjylland fortsat lav på kun 8,4%. 

For primære kontorejendomme centralt i Aarhus ligger forrentningskravet på 4,25%, hvor det andre steder i Østjylland er omkring 5,0 - 6,5%. Regionens byudvikling har i den grad bidraget til den stigende efterspørgsel på både boliger og kontorer, hvilket gør området yderst interessant for investorer.

Lejeniveauet for kontorer i Aarhus er fortsat lavere end i København, men gennemsnitligt ligger de bedst placerede ejendomme på et niveau omkring 1.400 - 1.600 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), mens gennemsnitslejen generelt ligger i intervallet 900 - 1.100 kr. pr. kvadratmeter.

 

Kontakt

Brian Tretow-Loof Direktør, seniorpartner, HD, MDE, MRICS +45 40 20 78 70