Tilgængelighed og udbud er vigtigt for industri- og logistikejendomme

Tilgængelighed og udbud er vigtigt for industri- og logistikejendomme

27. februar 2019, Newsec Advisory A/S

Adgang og tilgængelighed er vigtigt for produktionslogistik og lagerfaciliteter. Store logistikejendomme, tæt på de større byer, er højt efterspurgte. Ejendomme med kort afstand fra lageret til kunden, uanset om det er B2B eller B2C, gør det muligt for virksomheder at tilpasse sig hurtigt til forandrede forbrugsmønstre og krav.

E-handel er den vigtigste drivkraft for logistik- og lagermarkedet, da onlinehandel fortsat vokser og giver incitament til investeringer i smarte og moderne løsninger, der matcher kravene til virksomhedernes behov.

De seneste tal for Københavns omegn viser en arealmæssig tomgang på 2,9%, som har været stærkt faldende de seneste år. Til sammenligning er den landsdækkende tomgang cirka 1,9%, hvilket er meget lavt. Man bør være forsigtig i fortolkningen af tomgangstal i Danmark, da det kun er et udtryk for antallet af kvadratmeter i udbud. Den reelle tomgang kan være højere i forhold til disse tal, hvis der medregnes både udbud og tomme ejendomme, som ikke er i udbud.

Stillestående lejepriser

Lejeniveauer for logistik- og lagerejendomme varierer og afhænger af markedsefterspørgslen. Nybyggede og ledige ejendomme, der er velegnet til industrielle og logistiske formål, tæt på gode transportløsninger, er svære at finde. De der findes, har derfor resulteret i stigende lejeniveauer i disse områder (f.eks. Scandinavian Transport Center i Køge), men ellers er det et marked, hvor lejepriserne, stort set, har ligget stille i 10-15 år.

Vi ser dog en svagt stigende, men skrøbelig, tendens i hele markedet. En af forklaringerne på de nylige, små stigninger i lejeprisen er den store hjemflagning af industrivirksomheder - blandt andet på grund af kraftige lønstigninger i Asien og Østeuropa de seneste 10-15 år. Derudover bidrager udbredelsen af robotter i produktionen, der kan arbejde 24/7, også til en øget hjemtagning af industrivirksomheder sammen med et meget stabilt økonomisk og juridisk klima i Danmark, hvor man ikke er bange for, at der sker kopiering, som er et udbredt fænomen i Asien. 

En af grundene til den langvarige prisstilstand er, at mange af de mest København-nære industriområder er fuldt udbyggede, og kommuner stiller sig i vejen for at opdatere f.eks. lokalplaner til at måtte bygge så højt, som markedet ønsker i dag. Dette betyder, at det er gamle ejendomme, der skal bruges til moderne formål, og som derfor kræver betydelige ombygninger, hvis det overhovedet er muligt. Dette skaber dermed modsatrettede interesser og fastlåser markedet og lejen, idet ombygningen ikke kan supporteres under acceptable forrentningskrav af udlejer.

Nogle, men ikke mange, investorer leder efter alternative placeringsmuligheder, fx i Nordsjælland eller sekundære områder af Jylland. I de fleste tilfælde kræver disse investorer, at lejer er fundet og vil indgå lange kontrakter, før påbegyndelse af byggeri – et eksempel herpå er DHL-centeret i Allerød, bygget af Verdion. Mens mange udenlandske investorer ser det meste af Sjælland som Storkøbenhavn, er opfattelsen anderledes med danske virksomheder og investorer, der oftest ikke søger længere væk end Greve, Taastrup eller Ballerup. Efterspørgslen til trods, så ser vi meget lidt spekulativt byggeri som ville kunne opsuge en del af dette behov.

Markedslejen for produktions-, logistik- og lagerejendomme har været en smule stigende de seneste to år. For nybyggede lager- og logistikejendomme i Storkøbenhavn er lejeniveauet mellem 550 - 700 kr. pr. kvadratmeter. Afhængigt af tilstanden, bygningens højde og ramper er lejeniveauet for det eksisterende bygninger i gennemsnitlig stand 350 - 450 kr. pr. kvadratmeter. Afkastet afhænger af placeringen og varigheden af ​​lejekontrakten. Afkastkravet er 5,75 til 6,25% for primære ejendomme med lange kontrakter, 6,5 - 7,75% for gennemsnitlig lejelængde og 8,0 - 8,75% for under gennemsnittet.

Stigende interesse for investeringer i Jylland

I Østjylland er tomgangen stadig 2,3%. Afkastet spænder fra ca. 6,0% til 7,0% for de bedste ejendomme med lange lejekontrakter, 7,0% for middelejendomme og +8% for under gennemsnittet. Lejeniveauet er stadig lavere i Østjylland sammenlignet med København på ca. 400 - 500 kr. pr. kvadratmeter for primærproduktion og logistikejendomme og 300 kr. pr. kvadratmeter for sekundære ejendomme.

I det centrale Jylland og Trekantområdet oplever vi en stigende interesse fra danske såvel som udenlandske investorer i forhold til at investere i dette segment, da området er centralt beliggende i Danmark, hvorfra virksomheder hurtigt kan nå forbrugere over hele landet. Desuden er afkastet inden for disse områder i intervallet 7,0 - 8,5%, hvilket er attraktivt for investorer med større risikovillighed.

Kontakt

Henrik Lyngskjold Seniorpartner, MRICS, cand.merc. +45 26 12 13 90