Dansk økonomi sommer 2024

Konjunkturudvikling – Den makroøkonomiske udvikling i Danmark er forholdsvis gunstig. BNP voksede med 2,5% i 2023, og selvom der var tilbagegang i 1. kvartal 2024, er aktivitetsniveauet fortsat højt. Flere års vækst i beskæftigelsen er fortsat i 2024. Dog sås et fald i byggebeskæftigelsen i årets 1. kvartal.

Den økonomiske fremgang i Danmark bliver i høj grad trukket af medicinalindustrien. Ser man bort fra medicinalindustrien voksende BNP med 1,1% i 2023. Det tegner et billede af en todelt økonomi, hvor medicinalbranchen buldrer afsted, mens resten af samfundsøkonomien bevæger sig fremad i et mere adstadigt tempo. Industriproduktionen er fortsat med at stige i 2024 – også uden medicinalindustrien – og det samme gjorde eksporten af varer.

Forbrugertilliden er negativ, men har været stigende i det meste af 2023, og ligger nu på det højeste niveau siden februar 2022.

Erhvervstilliden er i bedring. Konjunkturindikatorerne var ganske vist stadig negative i byggeriet og detailhandlen, men pessimismen er aftaget markant i forhold til for et år siden. Udsigterne er positive i servicebranchen, neutrale i industrien, mens forventningerne i detailhandlen er svagt negative. Byggeriet skiller sig ud med fortsat ret negative forventninger.

Vækstforventninger – Den økonomiske vækst forventes at lande omkring 2% i 2024, hvilket kan virke forholdsvis højt, men det skyldes primært, at året starter på et højt aktivitetsniveau. Prognosen indebærer, at den økonomiske aktivitet flader ud på et højt niveau. Der er dermed udsigt til en blød landing, hvor beskæftigelsen har toppet, ledigheden stiger lidt, men økonomien undgår en lavkonjunktur.

Inflation – Inflationen, der var dansk økonomis største problem i 2022, er kommet under kontrol, og prisudviklingen i Danmark har i 2024 ligget markant lavere end i resten af Europa. I maj tog forbrugerpriserne dog et hop med 2,2%, hvilket i høj grad skyldtes stigende husleje og højere elekticitetspriser. Udviklingen i nettopriserne, der ofte benyttes til indeksering af kontrakter, har været markant lavere end forbrugerpriserne i 2024. Kerneinflationen har været faldende over en længere periode og var på 1,6% i maj. Det indikerer, at det inflationære pres i økonomien er aftagende, og peger i retning af lavere inflation i 2024. Inflationen ventes således at falde fra 3,3% i 2023 til lidt under 2,0% i 2024.

Renter – Nationalbanken fulgte ECB og sænkede renterne med 0,25 procentpoint i juni. I 2. halvdel af 2024 forventes yderligere en rentesænkning på 0,25 procentpoint. De korte renter er faldet svagt i 2. kvartal, mens de lange renter er steget lidt. Markedsforventningerne til 2024 indikerer svagt faldende korte renter, mens de lange renter ventes at forblive ret stabile – og i visse tilfælde (eksempelvis for en 10-årig statsrente) svagt stigende.

Ejendomsinvesteringer

Transaktionsværdi – Der blev handlet ejendomme for 38 mia. kr. i 2023, hvilket var et fald på 51% i forhold til 2022. Tilbagegangen er fortsat i 2024, hvor transaktionsaktiviteten i 1. kvartal faldt med 27% sammenlignet med samme periode 2023.

Foreløbige tal tyder dog på vækst i 2. kvartal, hvilket i så fald vil være første gang med fremgang siden midten af 2022. Udviklingen trækkes af kontorer og boligejendomme.

Investorerne havde i 2023 størst interesse for boligudlejningsejendomme, der tegnede sig for 43% af transaktionsværdien, svarende til 16 mia. kr. Det var 52% lavere end i 2022. Udviklingen er fortsat i 2024 med et fald på 41% i 1. kvartal, men der er tegn på en vending i 2. kvartal.

Handlen med industriejendomme faldt med 37% i 2023 til et niveau på godt 7 mia. kr., svarende til 19% af den samlede transaktionsværdi. I 1. kvartal steg transaktionsaktiviteten med 15%, men aktiviteten har været begrænset i 2. kvartal.

Der blev solgt kontorejendomme for 8 mia. kr. i 2023, hvilket var 29% lavere end i 2022. Handlen med kontorejendomme ser dog ud til at være kommet mere op i gear, og de foreløbige tal for indeværende del af 2024 viser fremgang indenfor dette segment.

Investorernes køb af detailejendomme faldt med 71% i 2023, hvor den samlede transaktionsværdi endte på 4 mia. kr. Detailejendomme udgjorde 11% af den samlede transaktionsværdi. Interessen er fortsat lav i 2024 med ingen transaktioner af nævneværdig betydning i indeværende del af året.

Internationale investorer – Udenlandske købere stod i 2023 bag 34% af transaktionsværdien. Det var betydeligt lavere end i 2021 og 2022, hvor andelen var over 50%. De udenlandske investorer har øget deres tilstedeværelse lidt i år til en andel omkring 37% af markedet. Dette skal dog ses i lyset af en meget begrænset handelsaktivitet.

De internationale investorers interesse har i 2024 primært været rettet mod industriejendomme og boliger, der tegner sig for hhv. 42% og 37% af de udenlandske investeringer i år. Det er en ny udvikling i forhold til tidligere, hvor interessen var fokuseret på boligudlejningsejendomme, der tidligere stod for omkring halvdelen af alle udenlandske investeringer.

Københavnsområdet (København by og Københavns omegn) står normalt for omkring halvdelen af den samlede transaktionsværdi i Danmark, men har øget sin andel til 70% i indeværende del af 2024.

Investeringsaktiviteten i landets øvrige store byer er relativt lav. Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet tegner sig tilsammen for 4% af transaktionsværdien, mens resten af landet står for 26%.

Kontor

LEJEMARKED

Efterspørgslen efter kontorer faldt i 2023. Udviklingen skal ses i lyset af en aftagende, men fortsat positiv, vækst i beskæftigelsen.

Udlejning – Kontorudlejningen i København faldt i 2023. Det fremgår af Newsec’s udlejningsindeks, der peger på en tilbagegang i det udlejede areal på 34%. Der indtraf dog en forbedring i slutningen af året, og udlejningsaktiviteten – målt på det udlejede areal – har indtil videre været høj i 2024.

Tomgang – Udbuddet af ledige kontorer steg svagt i 2023. På landsplan steg tomgangen fra 5,0% i starten af 2023 til 5,5% i starten af 2. kvartal 2024. I København by steg ledigheden fra 6,0% til 6,8%. Udbuddet steg også i Aahus, Odense og Aalborg. Kontormarkedet i Københavns omegn gik mod strømmen med et fald fra 5,8% til 5,4%.

Byggeri – Der blev bygget knap 230.000 etagemeter kontor i København by i 2023. I 2024 ventes yderligere 215.000 etagemeter kontor at blive færdiggjort, hvilket vil medføre en forøgelse af kontorbestanden med 3,2%. Væksten i Københavns omegn er mere behersket. I 2023 blev der bygget 15.000 etagemeter, og yderligere 20.000 ventes klar i år. I Odense, Aalborg og Aarhus ventes en vækst på omkring 1,5-3%, og knap 1% for resten af landet.

Leje – Kontorlejen for de bedste kontorer i København steg moderat i 2023, og den udvikling er fortsat i 2024. Nettolejen for de bedste kontorer i København liger på 2.150-2.200 kr. pr. m². Det er Newsec’s vurdering, at lejen for kontorlokaler af mere standardmæssig kvalitet ikke er steget nævneværdigt i 2023-2024. Nettolejen for denne type kontorer ligger typisk i intervallet 1.200-1.800 kr. pr. m² – afhængig af området.

Nettolejen for primære kontorejendomme i det centrale Aarhus ligger på omkring 1.525 kr. pr. m² og på 1.175-1.250 kr. pr. m² for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.

INVESTERINGSMARKED

Transaktionsværdi – Kontorinvesteringerne var på godt 8 mia. kr. i 2023, hvilket var 29% lavere end i 2022 og 44% lavere end gennemsnittet for 5-årsperioden 2018-2022. I 1. kvartal 2024 blev der handlet kontorejendomme for 2 mia. kr., hvilket var samme niveau som i 1. kvartal 2023, men foreløbige tal for 2. kvartal tyder på, at kurven knækkede i 2. kvartal. Kontortransaktionerne i 1. halvår vil med stor sandynlighed ende på et højere niveau end samme periode sidste år.

I 2023 stod kontorer for 22% af de samlede ejendomsinvesteringer, og den relativt høje andel er fortsat i 2024.

Danske investorer stod bag de fleste store handler over 100 mio. kr., og bidrog med godt 70% af den samlede transaktionsværdi indenfor dette segment.

Københavnsområdet tiltrækker normalt størstedelen af kontorhandlerne i Danmark. Den tendens blev forstærket i 2024, hvor området har tegnet sig for knap 90% af kontortransaktionerne.

Afkast – Afkastet på kontorejendomme har været stigende siden foråret 2022, og den udvikling er fortsat i 2024. Det er Newsec’s vurdering, at afkastet på primære kontorejendomme i København er steget med 0,70-1,00 procentpoint siden starten af 2022. Stigningen vurderes at have været større for tertiære ejendomme (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For denne type ejendomme vurderes afkastet at være steget med 1,00-1,40 procentpoint, mens det for standardejendomme er 0,80-1,15 procentpoint højere.

Afkastet for de mest attraktive kontorer i København ligger omkring 4,00-4,25% for ejendomme med solide lejere og lange kontrakter. Afkastet for kontorer af mere standardmæssig kvalitet ligger omkring 5,00-6,75% – afhængig af området og lejeforhold.

Afkastet på primære kontorejendomme i det centrale Aarhus er omkring 5,00% og 6,00-6,25% for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.

Læs hele rapporten om det danske ejendomsmarked, sommer 2024, her