Kontor sommer 2024

KONTOR - LEJEMARKED

Udlejning – Kontorudlejningen i København faldt i 2023. Det fremgår af Newsec’s udlejningsindeks, der peger på en tilbagegang i det udlejede areal på 34%. Der indtraf dog en forbedring i slutningen af året, og udlejningsaktiviteten – målt på det udlejede areal – har indtil videre været høj i 2024.

Tomgang – Udbuddet af ledige kontorer steg svagt i 2023. På landsplan steg tomgangen fra 5,0% i starten af 2023 til 5,5% i starten af 2. kvartal 2024. I København by steg ledigheden fra 6,0% til 6,8%. Udbuddet steg også i Aahus, Odense og Aalborg. Kontormarkedet i Københavns omegn gik mod strømmen med et fald fra 5,8% til 5,4%.

Byggeri – Der blev bygget knap 230.000 etagemeter kontor i København by i 2023. I 2024 ventes yderligere 215.000 etagemeter kontor at blive færdiggjort, hvilket vil medføre en forøgelse af kontorbestanden med 3,2%. Væksten i Københavns omegn er mere behersket. I 2023 blev der bygget 15.000 etagemeter, og yderligere 20.000 ventes klar i år. I Odense, Aalborg og Aarhus ventes en vækst på omkring 1,5-3%, og knap 1% for resten af landet.

Leje – Kontorlejen for de bedste kontorer i København steg moderat i 2023, og den udvikling er fortsat i 2024. Nettolejen for de bedste kontorer i København liger på 2.150-2.200 kr. pr. m². Det er Newsec’s vurdering, at lejen for kontorlokaler af mere standardmæssig kvalitet ikke er steget nævneværdigt i 2023-2024. Nettolejen for denne type kontorer ligger typisk i intervallet 1.200-1.800 kr. pr. m² – afhængig af området.

Nettolejen for primære kontorejendomme i det centrale Aarhus ligger på omkring 1.525 kr. pr. m² og på 1.175-1.250 kr. pr. m² for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.

KONTOR - INVESTERINGSMARKED

Transaktionsværdi – Kontorinvesteringerne var på godt 8 mia. kr. i 2023, hvilket var 29% lavere end i 2022 og 44% lavere end gennemsnittet for 5-årsperioden 2018-2022. I 1. kvartal 2024 blev der handlet kontorejendomme for 2 mia. kr., hvilket var samme niveau som i 1. kvartal 2023, men foreløbige tal for 2. kvartal tyder på, at kurven knækkede i 2. kvartal. Kontortransaktionerne i 1. halvår vil med stor sandynlighed ende på et højere niveau end samme periode sidste år.

I 2023 stod kontorer for 22% af de samlede ejendomsinvesteringer, og den relativt høje andel er fortsat i 2024.

Danske investorer stod bag de fleste store handler over 100 mio. kr., og bidrog med godt 70% af den samlede transaktionsværdi indenfor dette segment.

Københavnsområdet tiltrækker normalt størstedelen af kontorhandlerne i Danmark. Den tendens blev forstærket i 2024, hvor området har tegnet sig for knap 90% af kontortransaktionerne.

Afkast – Afkastet på kontorejendomme har været stigende siden foråret 2022, og den udvikling er fortsat i 2024. Det er Newsec’s vurdering, at afkastet på primære kontorejendomme i København er steget med 0,70-1,00 procentpoint siden starten af 2022. Stigningen vurderes at have været større for tertiære ejendomme (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For denne type ejendomme vurderes afkastet at være steget med 1,00-1,40 procentpoint, mens det for standardejendomme er 0,80-1,15 procentpoint højere.

Afkastet for de mest attraktive kontorer i København ligger omkring 4,00-4,25% for ejendomme med solide lejere og lange kontrakter. Afkastet for kontorer af mere standardmæssig kvalitet ligger omkring 5,00-6,75% – afhængig af området og lejeforhold.

Afkastet på primære kontorejendomme i det centrale Aarhus er omkring 5,00% og 6,00-6,25% for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.

Læs hele rapporten Det danske ejendomsmarked Sommer 2024 her