Detailmarkedet

Lejemarked

Privatforbrug og detailsalg faldt mærkbart i 2022, og ventes kun at stige svagt i 2023. Det presser detailhandlen, hvor konjunkturindikatoren for branchen fortsat viser negative forventninger.

Udlejning – Udlejningsaktiviteten aftog i København i 2022 sammenlignet med 2021, der var præget af høj aktivitet. Udlejningen har stabiliseret sig på et relativt lavt niveau i 1. halvår af 2023.

Tomgang – Den svage udvikling i detailhandlen har ikke resulteret i voldsomme stigninger i omfanget af ledige butikker, men der har dog været en klart stigende trend siden 2022. På landsplan steg tomgangen marginalt fra 2,6% ved starten af 2022 til 2,7% i starten af 2023. I 2. kvartal 2023 var den steget yderligere til 3,0%. I København by steg udbuddet af ledige butikker fra 2,2% til 2,6% i 2022, og til 3,1% i 2. kvartal 2023. Ledigheden er også steget i landets øvrige store byer til 3,0% i Aarhus, 2,3% i Aalborg og 5,1% i Odense.

Leje – Lejeniveauerne for butikslokaler har været faldende i en længere årrække i de fleste større byer, herunder også i København. Efter en kortvarig stabilisering fra midten af 2021 begyndte lejen atter at komme under pres i midten af 2022.

På de centrale beliggenheder i det indre København lå den primære butiksleje i 2. kvartal 2023 på omkring 19.000-20.000 kr. pr. m2. Butiksleje på dette niveau ses dog kun i et fåtal af de mest attraktive ejendomme på, og omkring, Strøget. I andre dele af byen lå lejen typisk mellem 1.950-3.550 kr. pr. m2. I det centrale Aarhus var niveauet omkring 5.800 kr. pr. m2, mens det i andre større provinsbyer lå i et interval på 3.000-5.000 kr. pr. m2.

Transaktionsværdi – Efter en årrække med faldende investorinteresse for detailejendomme var der fremgang i 2021 og 2022. I 2022 blev der solgt ejendomme for 15 mia. kr., hvilket var det højeste niveau i fem år. Alene i 4. kvartal blev der handlet detailejendomme for 7 mia. kr. Den høje transaktionsværdi i 2022 skyldtes, at der blev gennemført en række store handler med bl.a. stormagasiner, indkøbscentre samt porteføljer med dagligvarebutikker. Blandt de største handler var Peek & Cloppenburgs erhvervelse af fire Magasinejendomme samt Jeudans køb af Galleri K.

I 2023 er handelsaktiviteten faldet kraftigt med 74% i 1. halvår, svarende til transaktioner for kun knap 2 mia. kr.

Afkast – Afkastniveauet har været stigende siden starten af 2022. Stigningen vurderes at have været størst for tertiære ejendomme (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For denne type ejendomme er afkastet steget med op til 1,35 procentpoint. For sekundære ejendomme er afkastet 0,35-1,00 procentpoint højere, mens det typisk er steget med 0,30-0,75 procentpoint for primære ejendomme.

Afkastet for primære butiksejendomme lå i 2. kvartal omkring 3,95% i det centrale København og på 4,95-6,00% i andre dele af byen. I det centrale Aarhus lå afkastet på primære butiksejendomme på omkring 4,80% og på 5,40-6,20% i de øvrige større provinsbyer.