Newsec Property Outlook Dk - Efterår 2026

Ingen ejendomstype er blevet erklæret død så ofte, og så forhastet, som kontoret. Siden 2020 har overskrifterne været dystre, men udlejningsdata fortæller en mere stabil og langt mere interessant historie. I efterårsudgaven af Newsec Property Outlook følger vi kontormarkedet i Norden og Baltikum gennem et kvart århundrede. Analysen bygger på Newsecs egen database med flere millioner lejekontrakter, indsamlet over cirka 25 år frem til 2026.

Tomgang måler ikke længere svaghed, men kvalitet

Der findes ikke længere én enkelt tomgangsprocent, der beskriver kontormarkedet. I alle syv nordiske og baltiske hovedstæder ligger tomgangen i den bedste ejendomsmasse under markedets samlede tomgang. Stockholm er det mest polariserede marked: En Grade A-tomgang på 4,6 procent sammenlignet med 13,5 procent for markedet som helhed betyder, at tomgangen i den bedste ejendomsmasse er næsten tre gange lavere. Det samme mønster ses i Helsinki, Oslo og København samt i Baltikum, om end på lavere niveauer.

Tomgangsproblemet er med andre ord ikke et kontorproblem, men et problem for ældre og mindre konkurrencedygtige bygninger.

Syv lande, samme historie

Lejernes størrelse har stor betydning for, hvor længe de er villige til at binde sig. Store lejere indgår lejekontrakter, der er omkring fem gange længere end de mindste lejeres. Samtidig ligger kontraktlængderne stabilt omkring fem år i hele Skandinavien og Baltikum uden nogen tydelig bevægelse mod kortere forpligtelser.

Den store forandring sker i stedet i, hvor meget areal lejerne efterspørger. De beholder adressen, men afleverer kvadratmeter. I Finland faldt det gennemsnitlige areal i nye kontorlejekontrakter med 27 procent mellem 2021 og 2024. I Sverige er medianarealet faldet fra cirka 225 til 190 kvadratmeter siden begyndelsen af 2000'erne, og i Norge er det gennemsnitlige kontraktareal omtrent halveret siden 2007.

Det svenske historiske datasæt med omkring 356.000 kontraktobservationer siden 2001 gør det muligt at følge adfærden i dybden. Ved hver genforhandling fastholdes cirka 71 procent af kontorarealet. Men siden 2016 har de lejere, der bliver, gradvist reduceret deres areal, og siden pandemien har de i gennemsnit afleveret omkring en femtedel af deres tidligere areal. Arealreduktionen begyndte altså flere år før pandemien, hvilket udfordrer den udbredte opfattelse af, at fjern- og hybridarbejde var startpunktet for virksomhedernes reducerede kontorbehov. Pandemien ser snarere ud til at have forstærket en udvikling, der allerede var i gang.

Fremtidsudsigter: Kontormarkedet bliver mere selektivt

For ejendomsejere og investorer er konklusionen klar. Stabile pengestrømme findes i bygninger, der kan sikre langsigtede forpligtelser fra store lejere: moderne, effektive og velbeliggende ejendomme. Svagere aktiver må i stigende grad konkurrere med incitamenter, prisjusteringer eller repositionering. Tomgangen er dermed gået fra primært at være et mål for markedets svaghed til i stigende grad at afspejle ejendommenes kvalitet.

"Kontoret er ikke ved at dø. Det udvikler sig, bliver mindre nogle steder, mere specialiseret andre steder og, når det er bedst, mere menneskeligt." Max Barclay, CEO, Newsec.

Den seneste udgave af Newsec Property Outlook giver en dybdegående analyse af kontormarkedets struktur, risici og muligheder og giver investorer, ejendomsejere og beslutningstagere værktøjer til at navigere i et stadig mere selektivt marked.