Ejendomsinvesteringer April 2023

Transaktionsværdi – Der blev handlet ejendomme for 76,3 mia. kr. i 2022. Det var 21 pct. under rekordåret 2021, men tæt på det gennemsnitligt niveau i femårsperioden 2017-2021. Investeringsaktiviteten var høj i årets første halvdel, men bremsede kraftigt op i anden halvdel. I 4. kvartal blev der handlet ejendomme for 16,4 mia. kr., hvilket var markant lavere end normalt og en tilbagegang på 47 pct. sammenlignet med samme periode 2021.

Transaktioner 2017-2022 (mio. kr.)

Kilde: Newsec.

Investorerne havde i 2022 størst interesse for boligudlejningsejendomme, der tegnede sig for 47 pct. af transaktionsværdien, svarende til 35,8 mia. kr. Det var 30 pct. lavere end 2021. Tilbagegangen skyldtes et markant fald i handlen med boligejendomme i 2. halvår. I 4. kvartal 2022 lå investeringerne i dette segment 84 pct. lavere end 4. kvartal 2021. Det betydelige fald i boligtransaktionerne var den væsentligste årsag til nedgangen i den samlede investeringsaktivitet.

Handlen med industriejendomme lå på et højt niveau med investeringer for 11,7 mia. kr., svarende til 15 pct. af den samlede transaktionsværdi i 2022. Handlen med industriejendomme var livlig i første halvdel af 2022, men faldt mærkbart fra midten af året.

Der blev solgt kontorejendomme for 9,5 mia. kr. i 2022, hvilket var 40 pct. lavere end i 2021. Kontorsegmentets andel af det samlede marked for investeringsejendomme har været faldende i en årrække. Fra 2019 til 2022 faldt markedsandelen fra 32 pct. til 12 pct. I 4. kvartal blev der handlet kontorer for 2,4 mia. kr. Det var 44 pct. lavere end i samme periode 2021.

Investorernes interesse for detailejendomme steg i 2022, hvor den samlede transaktionsværdi endte på 14,6 mia. kr. Det var det højeste niveau siden 2017 og en stigning på 83 pct. i forhold til 2021. Detailejendomme udgjorde 19 pct. af den samlede transaktionsværdi, og segmentet blev det næststørste efter boliger. Den positive udvikling startede i 2. kvartal, men det var især et stærkt 4. kvartal med investeringer for over 7 mia. kr., der løftede segmentet så markant i 2022.

Transaktioner 4. kvartal 2021-2022 fordelt på segment (mio. kr.)

Kilde: Newsec. Tallene er afrundede, hvorfor summen af segmenterne kan afvige fra totalen.

Transaktioner 2017-2022 (mio. kr.)

Kilde: Newsec.

Internationale investorer har øget deres tilstedeværelse på det danske marked i de senere år og stod i 2022 for 59 pct. af den samlede transaktionsværdi. I 2017 var andelen på 18 pct.

Der er sket en ”internationalisering” af de udenlandske købere. Før 2021 stod nordiske investorer typisk for 50-70 pct. af de udenlandske investeringer. I 2021 var de nordiske køberes andel på 35 pct., og i 2022 var den reduceret til 23 pct.

Nedgangen i investeringsaktiviteten i 2022 skyldtes, at danske og nordiske investorer mindskede deres opkøb af ejendomme med hhv. 33 pct. og 40 pct. Udenlandske købere udenfor Norden øgede derimod deres investeringer med 9 pct. I 4. kvartal var der dog også tilbagegang i transaktionerne for denne investorgruppe.

Transaktioner 2017-2022 (mio. kr./andel)

Kilde: Newsec.

Transaktioner 4. kvartal 2021-2022 fordelt på køberområde (mio. kr.)

Kilde: Newsec. Tallene er afrundede, hvorfor summen af segmenterne kan afvige fra totalen.

De internationale investorers interesse var primært rettet mod boligudlejningsejendomme med 48 pct. af de udenlandske opkøb i dette segment. Der var dog en klar bevægelse væk fra boliger mod detail- og industriejendomme, der i 2022 tegnede sig for hhv. 23 pct. (4 pct. i 2021) og 19 pct. (16 pct. i 2021). Kontorejendomme tegnede sig for kun 6 pct. af de udenlandske opkøb.

Københavnsområdet (København by og Københavns omegn) står normalt for omkring halvdelen af den samlede transaktionsværdi i Danmark. I 2022 blev der handlet ejendomme for 41 mia. kr. i Københavnsområdet, svarende til 54 pct. af den samlede transaktionsværdi. Der blev handlet ejendomme for 29 mia. kr. i Københavns by, og for 12 mia. kr. i Københavns omegn.

Investeringsaktiviteten i landets øvrige store byer var relativt lav. Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet tegnede sig tilsammen for 10 pct. af transaktionsværdien, mens resten af landet stod for 36 pct.

Transaktioner 2017-2022 (andel)

Kilde: Newsec.

Resten af landet indeholder også ikke-fordelte ejendomme i landsdækkende porteføljer.