Ejendomsinvesteringer

marts 2022

Ejendomsmarkedet kom stærkt tilbage i 2021 – investeringsaktiviteten boomer 

Den gunstige danske makroøkonomiske situation smitter af på ejendomsmarkedet, der nyder godt af høj økonomisk vækst, robust brugerefterspørgsel, høj udenlandsk tillid og positive forventninger til de kommende år. Hertil kommer et gunstigt finansielt miljø med lave renter, overflod af international kapital og muligheder for tilfredsstillende afkast på danske ejendomme. 

Høj investeringsaktivitet i 4. kvartal løfter ejendomsmarkedet til rekordniveau i 2021 

Med transaktioner for 32,7 mia. kr. i 4. kvartal sluttede 2021 med manér. Den høje investeringsaktivitet, der satte ind i slutningen af 2020, fortsatte gennem hele 2021. Ejendomsinvesteringerne nåede et rekordhøjt niveau på 98 milliarder kroner i 2021, hvilket var en stigning på 37 pct. i forhold til 2020.

Fremgang i alle ejendomssegmenter  

Alle ejendomssegmenter oplevede stigende handelsaktivitet sammenlignet med 2020 – og i flere tilfælde nåede investeringerne nye rekordhøje niveauer.  

Væksten i 2021 var især drevet af en stærk efterspørgsel efter boligejendomme, der nåede op på en samlet transaktionsværdi på 53,2 mia. kr. Boligejendomme har været den mest handlede ejendomstype i mange år, men med en andel på 54 pct. af de samlede transaktioner udbyggedes deres betydning for investeringsmarkedet.  

Investeringer i industriejendomme bidrog også markant til investeringsvæksten med en næsten fordobling fra 6,5 mia. kroner i 2020 til 12,4 milliarder kroner i 2021 – også et rekordhøjt niveau.  

Kontorejendomme udgjorde 16 pct. af transaktionsmarkedet, svarende til 15,8 mia. kr. hvilket var højere end 2020, men et gennemsnitligt niveau set over en 5-årig periode.  

Handlen med detailejendomme gik også frem, og endte på 7,9 mia. kr., hvilket var 38 pct. højere end 2020.  

Hoteller (1,9 mia. kr.) og offentlige ejendomme (1,0 mia. kr.) stod for hhv. 2 pct. og 1 pct.

Væksten i ejendomsinvesteringerne drives af udenlandske investorer   

Investeringerne var i høj grad drevet af udenlandske investorer. Med køb for over 54 mia. kr. stod de for 58 pct. af aktiviteten i 2021. Udenlandske købere stod for stort set hele væksten investeringsaktiviteten fra 2020 til 2021, mens danske investeringer stagnerede.  

Udviklingen i 2021 viser, at der er sket en klar forøgelse i de udenlandske investorers tilstedeværelse på det danske ejendomsmarked. I 2020 stod de bag 44 pct. af investeringerne, og i 2019 var andelen 32 pct.   

Der skete også en øget ”internationalisering” af investorerne. Nordiske investorer har traditionelt tegnet sig for hovedparten af de udenlandske opkøb, men i 2021 kom den udenlandske kapital især fra USA, Tyskland, Storbritannien, Holland og Frankrig.  

Investorernes placeringsbehov og jagten på afkast er et globalt fænomen, og Danmark fremstår som et attraktivt marked med stabile makroøkonomiske udsigter. Det danske ejendomsmarked har klaret sig relativt godt igennem COVID-19-krisen sammenlignet med de fleste øvrige europæiske markeder, hvilket bl.a. skal ses i lyset af, at internationale investorer ser Danmark som en sikker havn i usikre tider.  

Det var i overvejende grad danske ejere, der solgte ejendomme. I 2021 stod danske ejere for 67 pct. af ejendomssalget. I 2020 var andelen 69 pct. 

Københavnsområdet tegnede sig for halvdelen af alle store transaktioner   

Hovedparten af ejendomshandlerne finder sted i landets største byer. Københavnsområdet (København by og Storkøbenhavn) stod for 45 pct. af investeringerne i 2021. Landets andre store byer, Aarhus, Odense og Aalborg samt Trekantområdet, tiltrak sammenlagt 17 pct. af investeringerne. Halvdelen af de store transaktioner over 100 mio. kr. lå i Københavnsområdet. 

Forudsætningerne for et aktivt ejendomsmarked i 2022 er til stede  

Det er Newsecs vurdering, at der er udsigt til en fortsættelse af den høje investeringsaktivitet. Hvorvidt 2022 når samme høje niveau som 2021 er for tidligt at sige. En del af det høje niveau i 2021 skyldtes indhentning af udskudte transaktioner i 2020, som var et år præget af politisk usikkerhed og den første hårde Covid-19 nedlukning. 

Situationen i Ukraine har naturligvis øget usikkerheden omkring, hvordan 2022 vil udvikle sig. I Newsec er vi på nuværende tidspunkt forsigtigt positive omkring det danske ejendomsmarked i år  – forudsat at der ikke sker en forværring af den internationale politiske situation. De fundamentale samfundsøkonomiske forudsætninger herhjemme er til stede til et år med stor efterspørgsel fra både brugere og investorer.  

På kort sigt kan vi komme til at se en vis afventende holdning blandt investorerne indtil der kommer mere klarhed over, hvilken vej situationen udvikler sig. På længere sigt er det Newsecs opfattelse, at danske ejendomme kan fremstå som relativt sikre aktiver. Dels fordi Danmarks stabile makroøkonomiske situation får mange udenlandske investorer til at se Danmark som en "safe-haven", og dels fordi ejendomme tilbyder investorerne inflationssikring og mindre værdiudsving. 

Kontaktperson

Det danske ejendomsmarked, forår 2022

Læs den fulde rapport om det danske ejendomsmarked, forår 2022