Segmentanalyse

Kontorejendomme

Please accept marketing-cookies to watch this video.

Kontormarkedet fortsætter sin stabile fremgang

Kontormarkedet er generelt i fremgang - især i København fortsætter kontormarkedet sin positive udvikling. Markedets forventning til kontorsegmentet er positive, på trods af den globale økonomiske afmatning, vi ser i markedet, samt risiko for en kommende recession. De positive forventninger underbygger, at det nuværende leje - og afkastniveau også kan udvikle sig positivt i en periode med lavere vækst. Den nuværende udvikling af kontormarkedet understøttes af en stadig stigende beskæftigelse i de større byer samt gode væksttal for dansk økonomi.

Positive forventninger til kontormarkedet

Ifølge markedsstatistikken fra EjendomDanmark forventer markedet en stigning både i ejendomsværdi, udviklingsprocent, samt markedsleje for de kommende år. Ifølge forventninger fra Investment Property Forum forventes lejen på kontorejendomme i København at stige 2,6 pct. i 2019, 2,2 pct. i 2020 og 1,6 pct. i 2021.

Markedsforventninger til kontormarkedet juli 2019

Tomgangen er nede på 5,9 procent i København. Et niveau den har befundet sig i siden slutningen af 2017, hvilket vidner om en stabil tomgangsprocent. Ifølge tal fra Ejendomstorvet opleves der i Århus, Odense, Aalborg stigende tomgangsrater i 3. kvartal.

Fleksibilitet er et krav fra lejer

Fleksibilitet og beliggenhed står øverst på dagsordenen, når potentielle kontorejere er på udkig efter nye lejemål. Dette gør sig gældende både for de kontraktuelle forhold samt de fysiske rammer. Det er svært at opnå en længere uopsigelighed på mindre lejemål, som er længere end 2-3 år. For større lejemål over 1000 kvadratmeter, er det svært at opnå mere end 5 år. Dermed eksponerer udlejer sig overfor en større konjunkturrisiko. Mindre kontorlejemål i størrelsen 300 - 500 kvadratmeter i de større byer forventes i høj grad at have en relativ lav tomgangsrisiko og opfattes sammenlignelig med boliglejemål i nogle tilfælde, dog vurderes risikoen stadig større for store kontorejendomme. Større lejemål kan med fordel indrettes til mindre enheder, der nemt kan opdeles og dermed tilpasses potentiel lejers behov og i større grad imødekomme kunders behov om øget fleksibilitet.

Lave afkastkrav

Ejendomsejere forsøger at tilpasse sig denne udvikling ved at inddele ejendomme i mindre og mere fleksible lejemål med flere fællesfaciliteter. Dermed forsøger udlejer at minimere den øget kontraktuelle risiko ved at ændre de fysiske rammer så vidt muligt. Der ses dog også en generel tendens i alle større byer til, at kontorejendomme handles til et afkast, der er en del lavere end førhen. Det kan bl.a. forklares ved en forventning om et øget markedslejeniveau på længere sigt grundet urbanisering.

Kontakt

Jens Kondrup Associate director, Head of Public Sector +45 27 79 20 50