Fra tomgang til fuldt hus

En ny strategi og en opgradering af ejendommen skabte på kort tid fremgang og nyt liv i erhvervsejendommen Søborghus.
Kontorlokaler i ejendomme fra 1980erne kan være svære at leje ud – især hvis ejendommen ikke er up-to-date og ligger i omegnen af København, hvor konkurrencen på markedet for erhvervsudlejning er stor.

Det var tilfældet med Søborghus – en næsten 10.000 kvadratmeter stor kontorejendom på Gladsaxevej i Søborg, som ejes af en af landets største ejendomsbesiddere DADES A/S og til dagligt administreres 100 procent af Newsec. Efter en periode med stigende tomgang stod 40 procent af ejendommens arealer i 2016 tomme.

”Bygningen fremstod lidt slidt og umoderne, hvilket gjorde det svært at udleje de ledige lokaler. Der findes forholdsvis mange nye ejendomme i samme område, og selvom vi kunne tilbyde en lavere kvadratmeterpris, blev Søborghus ofte valgt fra til fordel for nye og mere indbydende ejendomme,” fortæller Mikkel Ravnsbæk Nielsen, Market Manager, Newsec.

Ny strategi og businessplan

Newsec var i løbende dialog med ejeren DADES om udfordringerne med ejendommen. En løsning kunne være at nedsætte kvadratmeterprisen drastisk. Det var imidlertid ikke en attraktiv løsning ud fra et investeringsperspektiv, da det ville reducere ejendomsværdien.

Newsec tog derfor initiativ til at udarbejde en ny strategi og businessplan for ejendommen, hvor man sammenholdt investeringsbehovet med den potentielle værdistigning på baggrund af et øget lejeniveau og en reduceret tomgang.

Opgradering ude og inde

”Vi inddrog vores projektafdeling og fik udarbejdet forslag til, hvordan vi ved at udskifte vinduer, renovere facader og opgange og opgradere den fælles kantine kunne få bygningen til at fremstå indbydende og moderne. Vi foreslog også en opgradering af udearealerne ved blandt andet at fjerne buskadser og skilte og installere ny belysning,” siger Mikkel Ravnsbæk Nielsen.

”Samlet set betød det, at ejendommen efter opgraderingen ville være i stand til at konkurrere med nye ejendomme i området på stort set alle parametre. Vi var også i stand til at hæve kvadratmeterprisen betydeligt og fortsat ligge cirka 25 procent under konkurrenternes prisniveau.”

Newsec i spidsen for renovering

Efter yderligere analyser kunne Newsec præsentere den nye strategi med en langsigtet businessplan – herunder planer for en opgradering af bygningen. DADES valgte at gå videre med forslaget og investere i en modernisering af ejendommen for at gøre den mere konkurrencedygtig.

Renoveringen og moderniseringen blev gennemført i løbet af et halvt år med Newsecs projektafdeling som projektleder, mens afdelingen for drift og vedligehold stod for oprydning og opgradering af udearealerne.

Attraktiv ejendom for lejerne

Efter opgraderingen fremstod ejendommen helt up-to-date, og det mærkede erhvervsmæglerne i Newsecs udlejningsafdeling straks effekten af i deres dialog med potentielle lejere.

”Tidligere skulle vi bruge mange kræfter og tilbyde rabatter for at overtale lejere til at flytte ind i ejendommen. I dag vælger lejerne aktivt ejendommen til, da de i Søborghus får stort set tilsvarende produkt og faciliteter som i nybyggede ejendomme i området, men vel at mærke til en lavere kvadratmeterpris,” siger Mikkel Ravnsbæk Nielsen.

Minimal tomgang og højere lejeniveau

Efter opgraderingen af bygningen lykkedes det i løbet af cirka 12 måneder udlejningsafdelingen at leje stort set alle kontorlokalerne ud. Tomgangen faldt fra 40 procent til kun 7 procent, og desuden var man i stand til at hæve lejeniveauet 16-20 procent i forhold til niveauet i 2016.

”Vi er godt tilfredse med, at det med en rimelig investering lykkedes at vende udviklingen i Søborghus og øge ejendommens værdi. Det har været en klar fordel for os at samarbejde med Newsec, der aktivt præsenterede, anbefalede og håndterede alle dele af projektet,” siger Niels-Peter Edvardsen, ejendomsdirektør, DADES A/S.

Newsecs ydelser i forbindelse med projektet omfatter blandt andet:

  • Rådgivning, strategi og businessplan
  • Bygherrerådgivning
  • Projektering
  • Indhentning og vurdering af tilbud
  • Kontrakthåndtering og byggesagsstyring
  • Drift og vedligeholdelse – ude og inde
  • Markedsføring
  • Udlejning
  • Ejendomsadministration
  • Resumé Byggeteknisk Rådgivning
  • Beliggenhed Gladsaxevej i Søborg
  • Kunde Søborghus
  • Status 2017
  • Serviceydelser Bl.a. Rådgivning, strategi og businessplan

Galleri