Huslejeforhøjelse uden sure miner

Huslejeforhøjelser og tilfredse lejere kan sagtens gå hånd i hånd. Det viser konkret case i Newsec, som har stor erfaring med at rådgive investorer om lejeniveauer. 

Forhøjelse af huslejen i et erhvervslejemål bliver i sagens natur sjældent modtaget med klapsalver fra lejerne. Men hvis huslejeforhøjelsen bygger på solid research og forberedelse, og dialogen med lejerne gribes rigtigt an, kan en forhøjelse forløbe ganske smertefrit og skabe værdi for både udlejer og lejer. Det har Newsec en række eksempler på.

Newsecs afdeling for management og udlejning har stor erfaring med at vurdere lejeniveauer og rådgive ejendomsinvestorer om muligheder og risici ved huslejeforhøjelser. I en konkret case for en storkunde undersøgte vi lejeniveauerne i fem lejemål med barer og restauranter i det indre København med henblik på at regulere lejen.

”Vi havde lavet en screening af hele kundens butiksportefølje for at se, om der var væsentlige udsving i lejeniveauerne. I de tilfælde hvor der så ud til at være udsving, gik vi ind og lavede en nærmere analyse,” fortæller kundechef Jacob Østergaard Skyum, Newsec.

Analysen indebar, at Newsec for hvert lejemål identificerede 3-5 sammenlignelige lejemål i samme gade og indhentede oplysninger om huslejeniveauerne i disse lejemål, ligesom de blev besigtiget for at sikre, at lokalerne også reelt var sammenlignelige. Derved fik man indblik i den aktuelle markedsleje – altså den gennemsnitlige kvadratmeterpris for et tilsvarende lejemål.

”Det viste sig, at lejeniveauet i fire af de fem lejemål lå under markedslejen. Vi præsenterede analysen for kunden og sammen med dem blev vi enige om at indlede en dialog med lejerne om at regulere lejen,” siger Jacob Østergaard Skyum.

Dialog med lejere giver bedre resultater

Newsec kunne have valgt at varsle en huslejeforhøjelse med det samme i henhold til erhvervslejelovens paragraf 13, der fastslår, at både lejer og udlejer kan forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis lejen er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejeniveauet.

”Vi vurderede, at vi ville opnå et langt bedre resultat ved at tage dialogen med lejerne i stedet for blot at varsle stigninger. Dialogen gav mulighed for at indgå nogle kompromiser, som sikrede, at lejerne følte sig ordentligt behandlet ligesom det minimerede risikoen for, at de ville sige op,” fortæller Jacob Østergaard Skyum.

”Vi kunne eksempelvis i nogle tilfælde tilbyde lejerne et tilskud til istandsættelse i forbindelse med huslejeforhøjelsen, ligesom nogle fik sikkerhed for, at lejen ikke ville stige igen inden for en ny, aftalt uopsigelighedsperiode. Det betød, at lejerne faktisk tog positivt imod vores forslag,” siger han.

Værdistigning gennem huslejeforhøjelser

Resultatet blev en forhøjelse af lejen i de fire lejemål. Samlet set blev lejeniveauet hævet med 60 procent af den stigning, man ville have kunnet opnå gennem en direkte paragraf 13-varsling.

”Det lykkedes os at få huslejerne op på et niveau tæt på markedslejeniveau, og samtidig sikrede vi os, at kunden fortsat ville have tilfredse lejere, der er indstillet på at leje lokalerne over en årrække med uopsigelighed i kontrakten,” siger Jacob Østergaard Skyum.

Newsec bidrog alene i 2017 med værdistigninger på ejendomme på over 30 mio. kr.  for denne ene kunde som følge af forhøjelser af huslejen med udgangspunkt i markedslejeniveauet.

”Huslejeforhøjelser er et følsomt område, hvor vi som udlejningsansvarlige skal balancere i rummet mellem ejere og lejere. Det kræver både indsigt i markedet og evnen til at tage den gode dialog med lejerne, så vi kan opnå resultater, der gør begge parter tilfredse,” siger Jacob Østergaard Skyum.

  • Resumé Management & Udlejning
  • Beliggenhed Alle vores lokationer
  • Kunde Alle kunder
  • Status 2017
  • Serviceydelser Rådgivning indenfor fastsættelse af leje