Detailmarkedet Marts 2023

Lejemarked

Privatforbrug og detailsalg faldt mærkbart i 2022. Det presser detailhandlen, og i 4. kvartal ramte konjunkturindikatoren for branchen et rekordlavt niveau.

Udlejning – Udlejningsaktiviteten aftog i København i 2022 sammenlignet med 2021, der var præget af høj aktivitet.

Udlejningsindikator for detaillokaler i København by 2019-2022

Kilde: Newsec, Ejendomstorvet. Indikator er baseret på areal for udlejninger, som Newsec er bekendt med.

Tomgang – Den svage udvikling i detailhandlen har ikke resulteret i voldsomme stigninger i omfanget af ledige butikker. På landsplan steg tomgangen marginalt fra 2,6 pct. ved starten af 2022 til 2,7 pct. i starten af 2023. I København by steg udbuddet af ledige butikker fra 2,2 pct. til 2,6 pct. Ledigheden i Aarhus steg fra 2,7 pct. til 3,1 pct., mens den i Odense faldt fra 4,5 pct. til 4,3 pct. I Aalborg forblev ledigheden uændret på 1,4 pct.

Ledige detailhandelslokaler 2012-2022 (pct. af bestand)

Kilde: Ejendomstorvet, Newsec.

Leje – Lejeniveauerne for butikslokaler har været faldende i en længere årrække i de fleste større byer, herunder også i København. Efter en kortvarig stabilisering fra midten af 2021 begyndte lejen atter at komme under pres i midten af 2022.

Butiksleje i København 2012-2022 (kr./m2)

Kilde: Newsec. Leje i det centrale København.

På de centrale beliggenheder i det indre København lå den primære butiksleje i 4. kvartal på omkring 19.000-20.000 kr. pr. m2. Butiksleje på dette niveau ses dog kun i et fåtal af de mest attraktive ejendomme på, og omkring, Strøget. I andre dele af byen lå lejen typisk mellem 1.900-3.500 kr. pr. m2. I det centrale Aarhus var niveauet knap 6.000 kr. pr. m2, mens det i andre større provinsbyer lå i et interval på 3.000-5.000 kr. pr. m2.

Årlig nettoleje i 4. kvartal 2022 (kr./m2)

Kilde: Newsec. Leje i den centrale del af byen.

Investeringsmarked

Transaktionsværdi – Efter en årrække med faldende investorinteresse for detailejendomme var der fremgang i 2021 og 2022. I 2022 blev der solgt ejendomme for 14,6 mia. kr., hvilket var det højeste niveau i fem år. Alene i 4. kvartal blev der handlet detailejendomme for 7,1 mia. kr.

Detailtransaktioner 2017-2022 (mio. kr.)

Kilde: Newsec.

Den høje transaktionsværdi i 2022 skyldtes, at der blev gennemført nogle meget store handler med bl.a. stormagasiner, indkøbscentre samt porteføljer med dagligvarebutikker. Blandt de største handler i 2022 var Peek & Cloppenburgs erhvervelse af fire Magasinejendomme samt Jeudans køb af Galleri K.

Afkast – Afkastniveauet har været stigende siden starten af 2022. Stigningen vurderes at have været størst for tertiære ejendomme (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For denne type ejendomme er afkastet steget med 0,30-0,45 procentpoint. For sekundære ejendomme er afkastet 0,20-0,40 procentpoint højere, mens det typisk er steget med 0,05-0,25 procentpoint for primære ejendomme.

Afkast på butiksejendomme 2012-2022 (pct.)

Kilde: Newsec.

Afkastet for primære butiksejendomme lå i 4. kvartal på omkring 3,75 pct. i det centrale København og på 4,50-6,00 pct. i andre dele af byen. I det centrale Aarhus lå afkastet på primære butiksejendomme på omkring 4,70 pct. og på 5,25-6,05 pct. i de øvrige større provinsbyer.

Afkast på butiksejendomme i 4. kvartal 2022

Kilde: Newsec.