Industri & Logistik Marts 2022

Stor efterspørgsel efter lager- og logistiklokaler

Der er stor efterspørgsel efter moderne og velbeliggende lager- og logistikejendomme uden for de store byer, men også lager- og distributionsfaciliteter i byområder tæt på forbrugerne er attraktive for virksomheder, der ønsker at kunne levere hurtigt. Interessen afspejler sig i en høj aktivitet – både mht. nye udlejninger og mht. salg af brugerejendomme.

Få ledige lokaler på markedet – og udbuddet fortsætter med at falde

Udbuddet af ledige lager- og produktionslokaler blev reduceret markant i løbet af 2021. På landsplan faldt omfanget af ledige lokaler med 732.000 kvm. Alene i 4. kvartal blev der 246.000 færre ledige kvm.

Sydjylland (med Trekantområdet), Østjylland og Storkøbenhavn var de områder, der oplevede de største fald i ledigheden i 2021.

De seneste opgørelser fra Ejendomstorvet viser, at 1,4 pct. af lokalerne stod tomme på landsplan i starten af 2022. Ledighedsprocenten i Storkøbenhavn lå over landsgennemsnittet, men området har oplevet en halvering af tomgangen fra 5,1 pct. i starten af 2021 til 2,6 pct. i starten af 2022.

Byggeaktiviteten er høj, men der bygges meget lidt spekulativt

Den store efterspørgsel efter moderne, velbeliggende lager- og logistikejendomme har sat gang i byggeriet. I løbet af 2021 blev der opført 317.000 nye kvm. lager- og logistikejendomme, og yderligere knap 310.000 kvm. forventes afsluttet i 2022.

Byggeriet af produktionsejendomme er derimod begrænset. I 2022 forventes knap 44.000 kvm. opført, svarende til 12 pct. af det samlede afsluttede industribyggeri.

Byggeaktiviteten løftes af en håndfuld meget store projekter indenfor logistik, distribution og fragt. Hovedparten af projekterne er brugerejendomme til bl.a. transport- og logistikvirksomheder som DSV, DHL og Nova3 eller distributionscentre til bl.a. Årstiderne og Reitan.

Omfanget af spekulativt byggeri er yderst begrænset. Blandt de største projekter er Verdion Groups E20 Park Copenhagen på knap 45.000 kvm. i Solrød.

Byggeaktiviteten er stor i byer som Høje-Taastrup, Horsens, Solrød, Aarhus, Tårnby, Aabenraa og Køge, der tilsammen rummer 93 pct. af de nye lager- og logistikarealer, der færdiggøres i 2022.

Stigende leje for moderne velbeliggende lager- og logistikejendomme

Stor efterspørgsel efter moderne og velbeliggende lager- og logistikejendomme har – kombineret med et begrænset udbud af denne type bygninger – resulteret i stigende leje i de fleste større byer.

I Københavnsområdet ligger lejen for de bedste ejendomme omkring 575-675 kr. pr. kvm., mens den i Aarhus er omkring 525 kr. pr. kvm., og 450-475 kr. pr. kvm. i de øvrige store provinsbyer.

Det moderate omfang af spekulativt byggeri betyder, at der fremover fortsat vil være et begrænset udbud af ledige ejendomme på markedet. Det er Newsecs vurdering, at manglen på nye moderne faciliteter vil indebære, at disse ejendomme fortsat vil være i høj kurs, og at det vil medføre yderligere løft i lejeniveauet i 2022.

Investeringsmarkedet for industriejendomme går kun én vej – opad

Der blev omsat industriejendomme for over 12 mia. kr. i 2021. Det er næsten end en fordobling sammenlignet med 2020, og rekordniveau for salg af denne type ejendomme. Alene i 4. kvartal blev der handlet ejendomme for mere end 5 mia. kr., hvilket er højere end årsniveauet i perioden før 2020.

Ser man på udviklingen over en længere årrække tegner der sig et tydeligt billede, nemlig at interessen for industriejendomme kun er gået én vej – opad. I 2021 tegnede segmentet sig for 13 pct. af de samlede ejendomsinvesteringer. Til sammenligning var andelen 4 pct. i 2017. I 4. kvartal 2021 var andelen 16 pct., og handlen med industriejendomme blev kun overgået af boligejendomme.

Efterspørgslen er primært rettet mod logistikejendomme, som er i meget høj kurs blandt investorerne.

Den generelle prisudvikling i nettoprisindekset indebærer, alt andet lige, at der må påregnes en indeksering af lejen i eksisterende lejemål, der er højere, end hvad vi har set i mange år.

Store porteføljetransaktioner trak op i 4. kvartal

Der blev handlet en række meget store porteføljer i årets sidste kvartal til en sammenlagt værdi af over 3,1 mia. kr. Samlet set beløb handel med industriejendomsporteføljer sig til godt 5 mia. kr. i 2021.

Den betydelige handel med porteføljer har som konsekvens haft, at der var en relativt stor geografisk spredning. I 4. kvartal tegnede Københavnsområdet og de største provinsbyer (Aarhus, Odense, Aalborg samt Trekantområdet) sig kun for omkring 26 pct. af handlen med industriejendomme. For hele året var andelen godt 40 pct.

Udenlandske investorer dominerer markedet

Den massive vækst skyldes, at udenlandske købere for alvor gik ind på det danske marked i 2021. Internationale investorer købte ejendomme for 8,6 mia. kr., svarende til 72 pct. af den samlede transaktionsværdi indenfor dette segment. I 2020 var andelen 45 pct.

Den internationale tilstedeværelse var særlig markant i forbindelse med de store transaktioner af ejendomme til over 100 mio. kr., idet udenlandske købere stod for 90 pct. af disse investeringer.

Amerikanske, britiske og canadiske investorer har været meget aktive opkøbere af danske logistikejendomme i 2021 med handler for sammenlagt 5,8 mia. kr. Oxford Properties Group, Savills IM og Blackstone var blandt de flittigste investorer med opkøb for mere end 1 mia. kr. hver.

Sælgerne var i overvejende grad danske, hvilket bl.a. skal ses i lyset af, at mange transaktioner sker som sale and lease back-aftaler.

Massiv interesse for logistikejendomme gav markante fald i afkast

Den store interesse for logistikejendomme kan aflæses i afkastet, der faldt mærkbart i løbet af 2021. Udviklingen var mest markant for moderne, velbeliggende logistikejendomme med lange lejekontrakter, hvor afkastet i Københavnsområdet faldt med 75-125 basispunkter. Afkastet faldt også for sekundære ejendomme, men her var udviklingen mindre markant – typisk 25-100 basispunkter. Tendensen gjorde sig også gældende i landets andre store byer.

Afkastet på primære logistikejendomme i Københavnsområdet gik under 5 pct. i 2021, og lå ved årets udgang omkring 4,25-4,50 pct. for de mest attraktive ejendomme. I Aarhus var afkastet omkring 5,25 pct., mens det i Odense, Aalborg og Trekantområdet lå i niveauet 5,50-6,0 pct.

Afkast på danske ejendomme er stadig relativt højt internationalt set

Interessen fra udenlandske investorer har, som beskrevet ovenfor, været den vigtigste drivkraft bag det massive investeringsboom i 2021. Newsec forventer at investorerne i 2022 fortsat vil udvise interesse for dette ejendomssegment – bl.a. fordi afkastniveauerne i Danmark stadig ligger relativt højt internationalt set.