Industri og logistik sommer 2024

INDUSTRI & LOGISTIK - LEJEMARKED
Efterspørgslen efter industriejendomme faldt i 2023 i takt med den aftagende økonomiske aktivitet. Afmatningen skal dog ses på baggrund af to år med høj økonomiske vækst, hvor efterspørgslen efter industriejendomme nød godt af fremgang i produktion, handel og transport. I 2024 forventes en moderat fremgang i den økonomiske aktivitet.

Udlejning – Udlejningsaktiviteten i Københavns omegn faldt i 2023 ifølge Newsec’s udlejningsindikator, der også viser en lavere udlejningsaktivitet i 2024.

Tomgang – Udbuddet af ledige lokaler steg i 2023. På landsplan steg tomgangen fra 1,6% i starten af 2023 til 2,6% ved starten af 2. kvartal 2024. I Københavns omegn steg omfanget af ledige lokaler fra 3,3% til 4,2%. Udbuddet steg også i Aahus, Odense, Aalborg og Sydjylland (med Trekantområdet). Omfanget af ledige lokaler ligger dog fortsat på lave niveauer, historisk set, i alle dele af landet.

Byggeri – Udviklingen i ledigheden skal bl.a. ses i lyset af et omfattende nybyggeri, der betød, at bestanden blev udvidet betragteligt i 2023. Hovedparten af nybyggeriet i 2023 var lager- og logistikejendomme. Det omfattende nybyggeri kan henføres til en håndfuld meget store projekter indenfor logistik, distribution og fragt. Omfanget af spekulativt byggeri var begrænset. Byggeriet ventes at falde i 2024, men der vil stadig være tale om et betydeligt omfang af afsluttede byggerier.

Leje – Lejeniveauet har været stigende i en årrække, og udviklingen er fortsat i 2024. Nettolejen for de mest attraktive logistikejendomme i Københavnsområdet ligger omkring 700-725 kr. pr. m², og på godt 500 kr. pr. m² for lokaler af mere standardmæssig kvalitet.

Lejen for primære logistikejendomme i Aarhus ligger omkring 550-575 kr. pr. m² og 500-530 kr. pr. m² for de bedste ejendomme i de øvrige store provinsbyer.

INVESTERINGSMARKED

Transaktionsværdi – Der blev omsat industriejendomme for godt 7 mia. kr. i 2023. Det var 37% lavere end 2022, og 3% lavere end gennemsnittet for 5-årsperioden 2018-2022.

Investeringsaktiviteten i 1. kvartal 2024 var 15% højere end i samme periode 2023, men der ses tegn på tilbagegang i 2. kvartal.

I 1. kvartal 2024 stod segmentet for 32% af de samlede ejendomsinvesteringer. Det er Newsec’s vurdering, at andelen har været noget lavere i 2. kvartal. Til sammenligning var andelen 19% i 2023 og kun 7% i 2018.

Det relativt høje transaktionsniveau i 1. kvartal skyldtes et par store handler til over 100 mio. kr. Udenlandske investorer stod bag de største handler og bidrog med knap 90% af den samlede transaktionsværdi indenfor dette segment. Udenlandske købere har siden 2021 været meget aktive på det danske marked for industriejendomme, primært med fokus på lager- og logistikejendomme. Der har dog ikke været nogen større handler af denne type i den senere tid.

I 2023 lå godt 60% af transaktionerne i Københavnsområdet, mens Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet tilsammen stod for 11%, og resten af landet tegnede sig for 28%. I 2024 har de fleste transaktioner ligget udenfor de store byer.

Afkast – Afkastet på industriejendomme har været stigende siden foråret 2022, og den udvikling er fortsat i 2024.

Det er Newsec’s vurdering, at afkastet på primære logistikejendomme i Københavnsområdet er steget med omkring 0,75-1,00 procentpoint, siden bunden blev nået i starten af 2022. Stigningen vurderes at have været større for tertiære ejendomme (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For denne type ejendomme vurderes afkastet at være steget med omkring 1,10-1,50 procentpoint, mens det for standardejendomme er 1,00 procentpoint højere.

Afkastet på primære logistikejendomme i Københavnsområdet ligger omkring 5,00-5,25% for de mest attraktive ejendomme. Afkastet på sekundære ejendomme ligger omkring 7,00-7,25%.

Afkastet på primære logistikejendomme i Aarhus ligger omkring 5,50%, mens det i Odense, Aalborg og Trekantområdet ligger på omkring 5,75-6,50%.

Dette ejendomssegment indeholder forskellige undertyper af ejendomme med forskellig anvendelse.

• Produktionslokaler: Fabrikker, værksteder og andre produktionsfaciliteter. Ejendomme der primært anvendes til produktion.
  
• Logistik: Logistikcentre, distributionscentre, transportcentre. Ejendomme der primært bruges til korttidsopbevaring, hvorefter varerne bliver distribueret til ”last mile”-lokationer, mindre distributionssteder eller til slutbrugeren.
  
• Lager: Ejendomme, der typisk anvendes til langtidsopbevaring.

Læs hele rapporten om det danske ejendomsmarked, sommer 2024, her