Kontormarkedet Juni 2023

Den markante stigning i beskæftigelsen i 2021 og 2022 har løftet efterspørgslen efter kontorer.

Udlejning – Kontorudlejningen i København var i 2022 den højeste, som Newsec har registreret. Bag den positive udvikling lå en kraftig vækst i 1. halvår, mens aktiviteten tog af i 2. halvår. Udlejningsaktiviteten faldt i 1. kvartal 2023.

Udlejningsindikator for kontorlokaler i København by 2019-2023

Kilde: Newsec, Ejendomstorvet. Indikator er baseret på areal for udlejninger, som Newsec er bekendt med.

Foreløbige tal for 1. kv. 2023.

Tomgang – Den positive efterspørgsel efter kontorer i København har reduceret omfanget af ledige kontorer. Kontorledigheden i København by faldt fra 7,2 pct. i starten af 2022 til 6,0 pct. i starten af 2023, og yderligere til 5,6 pct. i 1. kvartal 2023. I Københavns omegn faldt kontorledigheden fra 6,7 pct. til 5,8 pct. i 2022 og til 4,9 pct. i 1. kvartal 2023. I begge områder er omfanget af tomme kontorer langt under gennemsnittet for de sidste 10 år. Ledigheden er også faldende i Odense og Aalborg og lå på hhv. 7,3 pct. og 4,2 pct. i 1. kvartal 2023. I Aarhus har ledigheden ligget nogenlunde konstant siden starten af 2022, og var i 1. kvartal 6,0 pct. På landsplan blev ledigheden reduceret fra 5,9 pct. til 5,0 pct. i 2022, og faldt yderligere til 4,8 pct. i 1. kvartal 2023.

Kontorledighed 2012-2023 (pct. af bestand)

Kilde: Newsec, Ejendomstorvet. Databrud i 2020 og 2021.

Byggeri – Der bygges mange nye kontorejendomme i København i disse år. I 2022 blev der bygget 62.000 etagemeter kontor i København by, og 12.000 etagemeter i Københavns omegn. I 2023 ventes yderligere 220.000 etagemeter kontor bygget i København by. Det betyder, at kontorbestanden forøges med 3,5 pct. i år. I Københavns omegn ventes en mere behersket vækst på 0,5 pct. I resten af landet vokser kontorarealet med godt 230.000 nye etagemeter. I Aarhus og Aalborg ventes en relativt stor vækst på omkring 2 pct. I resten af landet er udvidelsen beskeden.

Kontorbyggeri 2021-2023 (etagemeter)

Kilde: Byggefakta, Newsec.

Leje – Kontorlejeniveauet i København har været generelt stigende i en årrække. Lejen for de bedste kontorer i det centrale København lå i 1. kvartal på omkring 2.175 kr. pr. m2 og på 1.575 kr. pr. m2 for kontorlokaler af mere standardmæssig kvalitet. Lejen for primære kontorer i andre dele af byen lå lavere – i intervallet 1.425-2.100 kr. pr. m2 – afhængig af området.

Kontorleje i København 2012-2023 (kr./m2)

Kilde: Newsec. Nettoleje i det centrale København.

Lejen for primære kontorejendomme i det centrale Aarhus lå på omkring 1.500 kr. pr. m2 og på 1.150-1.200 kr. pr. m2 for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.

Årlig nettoleje i 1. kvartal 2023 (kr./m2)

Transaktionsværdi – Kontorejendomme stod for 20 pct. af de samlede ejendomsinvesteringer i femårsperioden 2017-2021, men andelen har været faldende i de seneste tre år. Fra 2019-2022 faldt andelen fra 32 pct. til 12 pct. Kontorinvesteringerne var på 9 mia. kr. i 2022, hvilket var 37 pct. lavere end i 2021. I 1. kvartal blev der handlet kontorejendomme for godt 1 mia. kr. Det var 23 pct. lavere end samme periode 2021.

Kontortransaktioner 2017-2023 (mio. kr.)

Kilde: Newsec.

Handler med store kontorejendomme og porteføljer til over 100 mio. kr. har normalt en stor betydning for det samlede transaktionsniveau. I 2022 tegnede store handler sig for 72 pct. af transaktionsværdien indenfor dette segment. I 1. kvartal var der meget få handler af denne type.

Det er normalt udenlandske købere og danske institutionelle investorer, der tegner sig for hovedparten af de store kontortransaktioner. I 2022 tegnede danske købere sig for 66 pct., hvoraf de største var institutionelle investorer såsom ATP, Danica, Industriens Pension samt Pensam. I 1. kvartal 2023 var både de udenlandske købere og danske institutionelle investorer fraværende.

Københavnsområdet tiltrækker normalt størstedelen af kontorhandlerne i Danmark. I 2022 var omkring 66 pct. af transaktionsværdien lokaliseret her. Investeringsaktiviteten var begrænset i resten af landet, hvilket skal ses i lyset af, at markedet udenfor Københavnsområdet stort set udelukkende blev drevet af lokale danske købere af små ejendomme. Kun 20 pct. af de store transaktioner over 100 mio. kr. lå udenfor Københavnsområdet.

Afkast – Afkastet på kontorejendomme har været faldende i en meget lang periode på næsten 10 år. Den udvikling stoppede i 2022, og der har været en generel stigning i afkastniveauet på kontorejendomme siden foråret 2022. Det er Newsec’s vurdering, at stigningen har været størst for tertiære kontorer (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For denne type ejendomme er afkastet steget 0,25-1,25 procentpoint. For sekundære ejendomme er afkastet 0,15-0,65 procentpoint højere, mens stigningen har været mindst for primære kontorer – omkring 0,05-0,50 procentpoint.

Afkast på kontorejendomme i København 2012-2023 (pct.)

Kilde: Newsec. Afkast i det centrale København.

I det centrale København ligger afkastet omkring 3,55 pct. for primære ejendomme med solide lejere og lange kontrakter. I andre dele af byen ligger afkastet for denne type ejendomme mellem 3,60-5,20 pct. – afhængig af området.

Afkastet på primære kontorejendomme i det centrale Aarhus ligger omkring 4,50 pct. og 5,45-5,65 pct. for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.

Afkast på kontorejendomme i 1. kvartal 2023

Kilde: Newsec. Afkast i den centrale del af byen.