Kontormarkedet Marts 2022

Nye tal viser at 7,2 pct. af kontorerne står tomme i København

Den seneste opgørelse fra Ejendomstorvet viser, at 7,2 pct. af kontorbestanden i København by stod tom pr. 1. januar 2022. Til sammenligning var andelen 7,7 pct. i starten af 2021. Målt på antal udbudte kvm. var der tale om et stort set uændret niveau, så den lavere ledighedsprocent skyldtes primært vækst i den samlede kontorbestand. Denne vækst skal ses i lyset af det omfattende nybyggeri i København, der tilførte byen 120.000 kvm. kontor, men en del af stigningen skyldes også ændring af statistikken.

Omlægning af udbudsstatistikken viser lavere ledighedsprocent for kontorer

Ejendomstorvet har pr. 1. januar 2022 ændret datagrundlaget for udbudsstatistikken. Omlægningen giver et mere retvisende billede af ejendomsbestanden, som er opjusteret markant i forhold til tidligere opgjort. Det har som konsekvens medført at ledighedsprocenten er nedjusteret. Eksempelvis er andelen af ledige kontorer i København by i oktober 2021 nedjusteret fra 9,9 pct. til 8,1 pct., og på landsplan fra 7,3 pct. til 6,5 pct.

Omlægningen giver et andet billede af ledighedsprocenterne med lavere niveauer for både kontor, detailhandel samt lager- og produktionslokaler. Ændringen har dog størst betydning for kontorlokaler. For detailhandel samt lager- og produktionslokaler er der en relativt lille effekt på ledighedsniveauet.

Pæn kontorefterspørgsel i København

Udlejningsaktiviteten i København kom i 2021 tilbage på et mere normalt niveau i forhold til det betydelige fald, der indtraf i 2020. Antallet af udlejninger og omfanget af udlejede kvm. var i 2021 på niveau med 2019. De seneste tal fra Ejendomstorvet viser et fald i antallet af ledige kontorer på 31.000 kvm. i 4. kvartal.

Omfattende nybyggeri i København i 2022

I 2022 forventes der opført 113.000 kvm. kontor i København. Det betyder, at kontorbestanden forøges med 1,8 pct. i år. Der er altså behov for en fortsat høj efterspørgsel for at absorbere de mange nye kontorlokaler.

Udenfor København falder kontorledigheden

I Storkøbenhavn (Københavns omegn) faldt andelen af ledige kontorlokaler fra 7,5 pct. til 6,7 pct. i løbet af 2021. Udviklingen skal ses i lyset af et begrænset nybyggeri kombineret med høj efterspørgsel. Området har tiltrukket mange virksomheder, og der er skabt relativt mange nye arbejdspladser sammenlignet med resten af landet. Disse tendenser forventes at fortsætte i 2022.

Betydelig forskel i nybyggeri og kontorledighed i andre storbyer

I resten af landet faldt kontorledigheden til et gennemsnit på 5,1 pct. ved starten af 2022. Omfanget af nybyggeri er moderat i de fleste af landets øvrige store byer, hvilket – kombineret med stigende beskæftigelse – holder ledigheden nede. Der er dog betydelige forskelle mellem landets største byer.

Aarhus har oplevet et fald i løbet af det seneste år, og har 5,8 pct. ledige kontorer, men også her får nybyggeri en betydning for, hvordan kontorledigheden udvikler sig. Kontorbestanden i Aarhus ventes forøget med knap 2 pct. i 2022. Det indebærer en udvidelse af byens kontorarealer på 47.000 kvm.

Kontorledigheden er højere i Aalborg og Odense med hhv. 6,8 pct. 12,0 pct. Omfanget af nybyggeri er dog yderst begrænset i begge byer, og udviklingen i kontorledigheden i 2022 afhænger begge steder af, hvor stærkt efterspørgslen kommer til at forløbe.

Svagt stigende leje for de bedste kontorer i København

I det centrale København ligger lejen for de bedste kontorer omkring 2.150 kr. pr. kvm. og knap 1.500 kr. pr. kvm. for kontorlokaler af mere standardmæssig kvalitet. Lejeniveauet for primære kontorer i andre dele af byen ligger lavere – i intervallet 1.400-2.100 kr. – afhængig af området.

Kontorlejen i det centrale Aarhus ligger omkring hhv. 1.475 kr. pr. kvm. for primære kontorlokaler og 1.100 kr. pr. kvm. for kontorer af standardkvalitet. Lejeniveauet for primære kontorlokaler i de øvrige store provinsbyer ligger omkring 1.100-1.200 kr. pr. kvm. og 725-825 kr. pr. kvm. for kontorer af standardkvalitet.

Tendensen i lejeniveauet for primære kontorer i København og landets store byer har været svagt opadgående i 2021. For kontorer af sekundær kvalitet er lejeniveauet stagneret.

Øget udbredelse af lejerabatter i København

Der ses en større udbredelse af lejerabatter på det københavnske kontormarked. Newsecs opgørelse viser, at andelen af nyudlejninger, hvor der gives, lejerabat er stigende. Hertil kommer, at den gennemsnitlige længde af lejefriheden er også øget.

Fremgang i 2021 løfter kontortransaktioner til et middelmådigt niveau historisk set

Der blev handlet kontorejendomme for 4,2 mia. kr. i 4. kvartal. Det relativt høje transaktionsniveau skyldtes en enkelt meget store handel, nemlig ATP’s salg af Ørsteds hovedkontor for knap 2,5 mia. kr. Bortses fra denne ene tungtvejende transaktion var investeringsaktiviteten præget af handler med små ejendomme, og kontorer udgjorde en atypisk lav andel af den samlede transaktionsværdi på kun 16 pct. i årets sidste kvartal.

Transaktioner med kontorejendomme endte på 15,7 mia. kr. for hele året 2021. Det var 22 pct. højere end 2020, men tæt på det gennemsnitlige niveau set over den seneste 5-årsperiode. Kontortransaktionernes andel af de samlede ejendomsinvesteringer lå fortsat lavt.

Handel med store ejendomme tegnede sig for over 80 pct. af investeringsmarkedet

Der var en 50-50 fordeling mellem danske og udenlandske købere i 2021. Udenlandske investorer tegnede sig dog for omkring 60 pct. af alle opkøb af store kontorejendomme til over 100 mio. kr. Handel med store ejendomme udgjorde 82 pct. af kontortransaktionerne, og var dermed centrale for markedet. Danske købere af kontorer i denne størrelse var primært pensionskasser og store ejendomsselskaber.

På sælgersiden stod udenlandske ejere bag ca. 42 pct. af transaktionsværdien i 2021. Det var en markant højere andel end de 29 pct. i 2020. I et marked, hvor der er mangel på attraktive investeringsejendomme, bidrager det, alt andet lige, positivt til investeringsaktiviteten, at flere udenlandske ejere sælger ud.

Københavnsområdet stod også i 2021 for hovedparten af kontortransaktionerne

Københavnsområdet tegner sig normalt for størstedelen af kontortransaktionerne i Danmark. Det var også tilfældet i 2021, hvor 73 pct. vedrørte ejendomme i Københavnsområdet. Aarhus, Odense, Aalborg og byerne i Trekantområdet stod for 19 pct., mens 8 pct. lå i resten af landet.

Stabile afkastniveauer i København og landets store byer

I det centrale København ligger afkastet omkring 3,25 pct. for primære ejendomme med solide lejere og lange kontrakter. I andre dele af byen ligger afkastet for denne type ejendomme i et niveau omkring 3,50-5,00 pct., mens det i Aarhus er omkring 4,25 pct., og 5,00-5,50 pct. i de øvrige større provinsbyer.

Afkastet for de bedste kontorejendomme med stabile lejere har været svagt nedadgående i løbet af 2021, mens der for de mere sekundære kontorer ikke har været samme nedadgående udvikling.