Kontormarkedet Marts 2023

Udlejning – Kontorudlejningen i København var i 2022 den højeste, som Newsec har registreret. Bag den positive udvikling lå en kraftig vækst i 1. halvår, mens aktiviteten tog af i 2. halvår.

Udlejningsindikator for kontorlokaler i København by 2019-2022

Kilde: Newsec, Ejendomstorvet. Indikator er baseret på areal for udlejninger, som Newsec er bekendt med.

Tomgang – Den positive efterspørgsel efter kontorer i København har reduceret omfanget af ledige kontorer. Kontorledigheden i København by faldt fra 7,2 pct. i starten af 2022 til 6,0 pct. i starten af 2023. I Københavns omegn faldt kontorledigheden fra 6,7 pct. til 5,8 pct. I begge områder er omfanget af tomme kontorer ved starten af 2023 langt under gennemsnittet for de sidste 10 år. Ledigheden faldt også i Odense og Aalborg til hhv. 8,1 pct. og 3,6 pct. I Aarhus steg den til 6,1 pct. På landsplan blev ledigheden reduceret fra 5,9 pct. til 5,0 pct.

Kontorledighed 2012-2023 (pct. af bestand)

Kilde: Newsec, Ejendomstorvet. Databrud i 2020 og 2021.

Byggeri – Der bygges mange nye kontorejendomme i København i disse år. I 2022 blev der bygget ca. 62.000 etagemeter kontor i København by, og 12.000 etagemeter i Københavns omegn. I 2023 ventes yderligere 220.000 etagemeter kontor bygget i København by. Det betyder, at kontorbestanden forøges med 3,5 pct. i år. I Københavns omegn ventes en mere behersket vækst på 0,5 pct. I resten af landet vokser kontorarealet med godt 230.000 nye etagemeter. I Aarhus og Aalborg ventes en relativt stor vækst på omkring 2 pct. I resten af landet er udvidelsen beskeden.

Kontorbyggeri 2021-2023 (etagemeter)

Kilde: Byggefakta, Newsec.

Leje – Kontorlejeniveauet i København var generelt stigende i 2022. Lejen for de bedste kontorer i det centrale København lå i 4. kvartal på omkring 2.175 kr. pr. m2 og på 1.550 kr. pr. m2 for kontorlokaler af mere standardmæssig kvalitet. Lejen for primære kontorer i andre dele af byen lå lavere – i intervallet 1.425-2.100 kr. pr. m2 – afhængig af området.

Kontorleje i København 2012-2022 (kr./m2)

Kilde: Newsec. Nettoleje i det centrale København.

Lejen for primære kontorejendomme i det centrale Aarhus lå på omkring 1.500 kr. pr. m2 og på 1.150-1.200 kr. pr. m2 for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.

Årlig nettoleje i 4. kvartal 2022 (kr./m2)

Kilde: Newsec. Nettoleje i den centrale del af byen.

Investeringsmarked

Transaktionsværdi – Kontorejendomme stod for 20 pct. af de samlede ejendomsinvesteringer i femårsperioden 2017-2021, men andelen har været faldende i de seneste tre år. Fra 2019-2022 faldt andelen fra 32 pct. til 12 pct. Kontorinvesteringerne var på 9,5 mia. kr. i 2022, hvilket var 40 pct. lavere end i 2021. I 4. kvartal blev der handlet kontorejendomme for 2,4 mia. kr. Det var 44 pct. lavere end samme periode 2021.

Kontortransaktioner 2017-2022 (mio. kr.)

Kilde: Newsec.

I 4. kvartal blev der solgt en del store ejendomme til over 100 mio. kr., men der var ingen meget store handler med porteføljer, der typisk påvirker det samlede transaktionsniveau markant opad. Handler med store kontorejendomme tegnede sig i 2022 for 72 pct. af transaktionsværdien indenfor dette segment.

Det er normalt udenlandske købere og danske institutionelle investorer, der tegner sig for hovedparten af de store kontortransaktioner. I 2022 tegnede danske købere sig for 66 pct., hvoraf de største var institutionelle investorer såsom ATP Ejendomme, Dades, Danica, Industriens Pension, AP Pension samt Pensam.

Københavnsområdet tiltrækker normalt størstedelen af kontorhandlerne i Danmark. I 2022 var omkring 66 pct. af transaktionsværdien lokaliseret her. Investeringsaktiviteten var begrænset i resten af landet, hvilket skal ses i lyset af, at markedet udenfor Københavnsområdet stort set udelukkende blev drevet af lokale danske købere af små ejendomme. Kun 20 pct. af de store transaktioner over 100 mio. kr. lå udenfor Københavnsområdet.

Afkast – Afkastet på kontorejendomme har været faldende i en meget lang periode på næsten 10 år. Den udvikling stoppede i 2022, og der har været en generel stigning i afkastniveauet på kontorejendomme siden foråret. Det er Newsec’s vurdering, at stigningen har været størst for tertiære kontorer (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For denne type ejendomme er afkastet steget 0,3-0,5 procentpoint. For sekundære ejendomme er afkastet 0,1-0,3 procentpoint højere, mens stigningen har været mindst for primære kontorer – omkring 0-0,25 procentpoint.

Afkast på kontorejendomme i København 2012-2022 (pct.)

Kilde: Newsec. Afkast i det centrale København.

I det centrale København er afkastet på 3,35-3,50 pct. for primære ejendomme med solide lejere og lange kontrakter. I andre dele af byen ligger afkastet for denne type ejendomme mellem 3,55-5,15 pct. – afhængig af området.

Afkastet på primære kontorejendomme i det centrale Aarhus ligger på 4,35-4,45 pct. og på 5,30-5,65 pct. for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.

Afkast på kontorejendomme i 4. kvartal 2022

Kilde: Newsec. Afkast i den centrale del af byen.