Kontormarkedet November 2022

Kontorlejemarkedet

Høj økonomisk vækst øger behovet for arbejdspladser. Den markante stigning i beskæftigelsen i 2021 og 2022 har løftet efterspørgslen efter kontorer.

Udlejningsaktiviteten i København kom i 2021 tilbage på et mere normalt niveau i forhold til det fald, der indtraf i 2020. Antallet af udlejninger og omfanget af udlejede etagemeter var i 2021 på niveau med 2019. Den positive tendens er fortsat i 2022 med en høj udlejning i årets 1. halvår. Newsec registrerede en vis afbøjning i væksten i 3. kvartal, men omfanget af udlejede etagemeter lå fortsat på et højt niveau.

Den positive efterspørgsel efter kontorer i København har reduceret omfanget af ledige kontorer. Kontorledigheden i København by faldt markant i 3. kvartal fra 7,4 pct. i starten af juli til 5,4 pct. i starten af oktober. Det er dog sandsynligt, at ledigheden vil stige i de kommende kvartaler som følge af omfattende nybyggeri. Kontorledigheden i Københavns omegn var ved udgangen af 3. kvartal på 5,9 pct. Selvom det var marginalt højere end kvartalet før, er niveauet stadig meget lavt historisk set.

På landsplan blev ledigheden reduceret fra 5,5 pct. til 4,6 pct. Også i Aarhus, Odense og Aalborg faldt ledigheden mærkbart.

Der bygges mange nye kontorejendomme i København i disse år. I 2021 blev der bygget 151.000 etagemeter kontor i København by, og 17.000 etagemeter i Københavns omegn.

I 2022 ventes yderligere 89.000 etagemeter kontor bygget i København by. Det betyder, at kontorbestanden forøges med 1,4 pct. i år. Udviklingen bliver endnu mere markant i 2023, hvor der ventes tilført yderligere 212.000 etagemeter kontor, svarende til en vækst på 4,0 pct. i kontorarealet.

Efterspørgslen efter kontorlokaler har siden 2021 været kraftig nok til at absorbere de mange nye kontorer. Det er Newsec’s vurdering, at der er risiko for, at kontorledigheden stiger i 2023, fordi efterspørgslen ikke vil være tilstrækkelig høj til at matche det øgede udbud af nye kontorer.

Kontorbyggeriet i landets andre storbyer er mindre omfattende. I Aarhus, Odense og Aalborg ventes en forøgelse i kontorbestanden på omkring 2 pct. I Trekantområdet er væksten kun 0,2 pct.

Kontorlejeniveauet i København har været opadgående siden 2017. Denne udvikling er fortsat i 2022 – mest udpræget for primære kontorlokaler.

Kontorlejen for de bedste kontorer i det centrale København ligger omkring 2.175 kr. pr. m2 og på 1.525 kr. pr. m2 for kontorlokaler af mere standardmæssig kvalitet. Lejen for primære kontorer i andre dele af byen ligger lavere – i intervallet 1.425-2.100 kr. pr. m2 – afhængig af området.

Lejen for kontorer af mere sekundær kvalitet ligger på 1.600-1.800 kr. pr. m2 i det centrale København og på 1.000-1.600 kr. pr. m2 i andre dele af byen.

Newsec’s opgørelse af nyudlejninger viser tegn på en lavere udbredelse af lejerabatter i 2022 sammenlignet med 2021. Andelen af udlejninger med lejerabat har været lavere, og for udlejninger med lejerabat har den gennemsnitlige lejefrie periode været lidt kortere.

Lejen for primære kontorejendomme i det centrale Aarhus ligger på 1.475-1.500 kr. pr. m2 og på 1.150-1.250 kr. pr. m2 for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.

Investeringsmarkedet

Kontorejendomme repræsenterer normalt 25-35 pct. af de totale ejendomsinvesteringer, men har tabt markedsandele i de senere år. Fra 2019 til 2022 er markedsandelen faldet fra 32 pct. til 12 pct. Det svarer til transaktioner for 6,5 mia. kr. i de tre første kvartaler af 2022 ­(44 pct. lavere end 2021). I 3. kvartal blev der handlet kontorejendomme for 2,3 mia. kr. Det var 54 pct. højere end samme periode 2021, og et historiske set højt kvartalsniveau.

Investeringsniveauet afhænger i høj grad af de store handler til over 100 mio. kr. I 3. kvartal blev der kun solgt en håndfuld store ejendomme til over 100 mio. kr., men de tegnede sig for knap 81 pct. af den samlede transaktionsværdi for kontorer. Det er normalt udenlandske købere og danske institutionelle investorer, der tegner sig for hovedparten af de store kontortransaktioner. Dette gjorde sig også gældende i 3. kvartal, hvor svenske Wihlborgs, tyske THI Investments samt tyske NAS stod bag de største opkøb.

Københavnsområdet tiltrækker normalt størstedelen af kontorhandlerne i Danmark. I 2021 var mere end 60 pct. af transaktionsværdien lokaliseret her. I indeværende del af 2022 har Københavnsområdet tegnet sig for 67 pct. Investeringsaktiviteten har været meget begrænset i resten af landet, hvilket skal ses i lyset af, at markedet udenfor københavnsområdet stort set udelukkende blev drevet af lokale danske købere af små ejendomme.

Afkastet på kontorejendomme har været faldende i en årrække. Udviklingen var mest udpræget for primære kontorejendomme. Afkastet på sekundære kontorejendomme faldt mindre.

Den lave investeringsaktivitet i 2022 betyder, at grundlaget for at vurdere udviklingen i priser og afkast er begrænset. Det er Newsec’s vurdering, at den nedadgående tendens i afkastniveauet ophørte i starten af 2022, og at der har været en generel stigning siden foråret.

Stigningen vurderes at have været størst for tertiære kontorer (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For disse er afkastet steget 0,20-0,25 procentpoint i 3. kvartal. For sekundære ejendomme er afkastet ca. 0,10 procentpoint højere, mens stigningen har været mindst for primære kontorer – omkring 0,05 procentpoint.

I det centrale København ligger afkastet på 3,30-3,40 pct. for primære ejendomme med solide lejere og lange kontrakter. I andre dele af byen ligger afkastet for denne type ejendomme mellem 3,35-5,00 pct. – afhængig af området.

Afkastet for kontorer af mere sekundær kvalitet ligger på 4,00-4,25 pct. i det centrale København og på 4,25-6,40 pct. i andre dele af byen.

Afkastet på primære kontorejendomme i det centrale Aarhus ligger på 4,30-4,40 pct. og på 5,15-5,45 pct. for de bedste kontorer i de øvrige store provinsbyer.