Boligmarkedet

Lejemarked

Høj befolkningstilvækst skaber merefterspørgsel efter boliger i landets store byer. Danmarks befolkning blev forøget med 59.000 personer i 2022, svarende til en vækst på 1,0%. I København (1,4%), Aarhus (1,8%) og Vejle (1,6%) voksede befolkningen endnu hurtigere. I Odense (0,9%) og Aalborg (0,7%) voksede befolkningen relativt langsommere. I København, Aarhus og Vejle er den høje befolkningstilvækst fortsat i 2023, mens der var faldende folketal i Aalborg og Odense.

Tomgang – Antallet af ledige private udlejningsboliger er faldet kraftigt i København i de senere år. I Københavns centrum stod 4,8% tomme ved udgangen af 2. kvartal. I det øvrige København var tomgangen 1,8%. I Aarhus, Odense og Vejle har tomgangen været stigende siden starten af 2022, og lå relativt højt på hhv. 5,9%, 4,3% og 5,6% i 2. kvartal.

Byggeri – Den forskellige udvikling i tomgangen skal bl.a. ses i lyset af boligbyggeriet. Der blev bygget knap 40.000 boliger på landsplan i 2022. Det er det højeste antal nybyggede boliger i Danmark siden 1976. Byggeriet udviklede sig dog forskelligt i landet. I København faldt byggeaktiviteten med 29% i forhold til 2021 og lå under gennemsnittet for femårsperioden 2017-2021. Samme faldende udvikling sås i Aalborg. I Aahus, Odense og Trekantområdet steg byggeriet med hhv. 44%, 47% og 35%.

I København har byggeriet undergået et markant skift i retning af flere boliger til unge mennesker og studerende. Til gengæld bygges der færre lejligheder. I 2022 blev der bygget over 800 kollegieboliger, der dermed udgjorde 21% af det totale boligbyggeri i København. Til sammenligning blev der bygget 2.800 lejligheder, svarende til 69% af boligbyggeriet, hvilket er en atypisk lav andel. I 1. halvår 2023 var andelene hhv. 33% kollegieboliger og 58 lejligheder.

Leje – Huslejen i private boligudlejningsejendomme med fri markedsleje har været stigende i København og de fleste større byer i en årrække, og den tendens er fortsat i 2023.

I 2. kvartal 2023 lå lejen i de bedste boligudlejningsejendomme i det centrale København på godt 2.300 kr. pr. m2 og på 1.925-2.250 kr. pr. m2 i andre dele af byen. Huslejen i ejendomme af mere standardmæssig kvalitet lå typisk i et interval på 1.675-2.075 kr. pr. m2. I Aarhus var niveauet omkring 1.725 kr. pr. m2 og 1.300-1.475 kr. pr. m2 i landets andre store byer.

Investeringsmarked

Transaktionsværdi –Boliger har været den mest omsatte ejendomstype på det danske investeringsmarked i mange år og har i gennemsnit stået for halvdelen af den samlede transaktionsaktivitet siden 2017.

I 2022 blev der handlet boligejendomme for 36 mia. kr. Det var 26% lavere end rekordåret 2021. Tilbagegangen skyldtes et markant fald i handlen med boligejendomme i 2. halvår. Nedgangen er fortsat i 2023, hvor investeringerne i 1. halvår lå 74% lavere end i samme periode 2022, svarende til godt 6 mia. kr.

Internationale købere har i de senere år været en vigtig faktor bag den høje investeringsaktivitet. I 2022 tegnede de sig for 61% af den samlede transaktionsværdi i dette segment. Bag den stigende andel udenlandske købere ligger et skift fra nordiske investorer til investorer fra lande udenfor Norden. I 2022 faldt de nordiske investorers opkøb markant, mens ikke-nordiske internationale investorer forøgede investeringsaktiviteten.

Denne udvikling er dog vendt i 2023, hvor andelen af udenlandske investorer lå på 25% i 1. halvår. Den relativt høje andel danske investorer skyldes en række handler med store ejendomme foretaget af pensionskasser og kapitalforvaltere.

Københavnsområdet tiltrækker normalt størstedelen af boliginvesteringerne i Danmark. I 2022 var 60% af transaktionsværdien lokaliseret her. Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet stod tilsammen for 10%, mens resten af landet tegnede sig for 30%.

Afkast –Afkastet på boligudlejningsejendomme har været faldende over en længere periode. Den nedadgående udvikling ophørte i 2022, og afkastniveauet begyndte at stige i foråret 2022.

Stigningen vurderes at have været størst for tertiære boligudlejningsejendomme (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For disse er afkastet steget med op til 1,0 procentpoint. For sekundære ejendomme er afkastet ca. 0,30-0,90 procentpoint højere, mens primære ejendomme er steget omkring 0,25-0,80 procentpoint.

Afkastet for primære boligudlejningsejendomme med fri markedsleje i det centrale København lå i 2. kvartal 2023 på omkring 3,65% og på 3,70-4,00% i andre dele af byen. Afkastet for boligudlejningsejendomme af mere sekundær kvalitet lå på omkring 4,00-4,55%. Afkastet på primære ejendomme i det centrale Aarhus lå på omkring 3,85% og på 4,40-4,85% i andre store provinsbyer.