Industri & Logistik

Lejemarked

Den kraftige økonomiske vækst i 2021 og 2022 medførte en stor efterspørgsel efter industriejendomme, der nød godt af fremgang i produktion, handel og transport.

Udlejning – Udlejningsaktiviteten i Københavns omegn steg markant fra midten af 2020 og lå på et højt niveau i 2021. Newsec’s udlejningsindikator viser en lavere udlejningsaktivitet i 2022 i både Københavns omegn og på landsplan. Udlejningsaktiviteten var fortsat aftagende i 2023.

Tomgang – Udbuddet af ledige lokaler har været faldende i en længere årrække. Den store efterspørgsel i 2021 betød, at omfanget af ledige lokaler blev reduceret markant. Den nedadgående tendens stoppede i 2022. På landsplan steg tomgangen fra 1,4% i starten af 2022 til 1,6% ved starten af 2023, og den steg marginalt til 1,7% i 2. kvartal 2023. I Københavns omegn steg ledigheden fra 2,6% til 3,3% i 2022. Ved udgangen af 2. kvartal 2023 lå den på 3,5%. I Aahus, Odense, Aalborg og Sydjylland (med Trekantområdet) steg ledigheden i 2022, og har stabiliseret sig i 1. halvdel af 2023. Dog ses en forholdsvis stor stigning i Aalborg fra 1. til 2. kvartal. Omfanget af ledige lokaler ligger dog fortsat på, historisk set, meget lave niveauer i alle del af landet.

Byggeri – Udviklingen i ledigheden skal bl.a. ses i lyset af et omfattende nybyggeri, der betød, at bestanden blev udvidet betragteligt i 2022 som følge af opførelsen af nye industriejendomme med et samlet areal omkring 730.000 m2. Hovedparten var lager- og logistikejendomme, hvor bestanden blev forøget med knap 650.000 m2. Det omfattende nybyggeri i 2022 kan henføres til en håndfuld meget store projekter indenfor logistik, distribution og fragt. Hovedparten var brugerejendomme til bl.a. transport- og logistikvirksomheder som DSV og DKI eller distributionscentre til bl.a. Nemlig.com, Normal og Rema1000. Omfanget af spekulativt byggeri var begrænset. Blandt de største af disse projekter var MG Real Estate’s MG Park i Fredericia. I 2023 forventes yderligere vækst på omkring 750.000 m2 lager- og logistikejendomme.

Leje – Lejeniveauet har været stigende i en årrække. Udviklingen fortsatte igennem hele 2022 og ind i 2023. Der ses dog en udfladning i 2. kvartal. Lejen for de mest attraktive logistiklokaler i København lå i 1. kvartal på godt 700 kr. pr. m2 og omkring 500 kr. pr. m2 for lokaler af mere standardmæssig kvalitet.

Lejen for primære logistikejendomme i Aarhus lå på godt 550 kr. pr. m2 og 500 kr. pr. m2 for de bedste ejendomme i de øvrige store provinsbyer.

Investeringsmarked

Transaktionsværdi – Interessen for industriejendomme har været stigende i mange år. Der blev omsat industriejendomme for 11 mia. kr. i 2022. Det var på niveau med 2021, og et højt niveau historisk set. I 2022 tegnede segmentet sig for 15% af de samlede ejendomsinvesteringer. Til sammenligning var andelen kun 3% i 2017. Handlen med industriejendomme er dog også faldet i 2023.

Investeringsaktiviteten lå i 1. halvår 2023 46% lavere end i samme periode i 2022. Trods tilbagegangen i transaktionsniveauet var der en del handler med store ejendomme og porteføljer til over 100 mio. kr. Det var primært disse store transaktioner, der medførte, at industrisegmentet klarede sig relativt bedre end andre segmenter.

Udenlandske købere gik i 2021 for alvor ind på det danske marked for industriejendomme – primært med fokus på lager- og logistikejendomme. Internationale investorer stod i 2021 for 62% af den samlede transaktionsværdi indenfor dette segment. I 2022 var andelen 75%. Det betød, at fremgangen i de internationale investorers opkøb stort set opvejede faldet i de danske opkøb. I 1. halvår 2023 er det fortsat i høj grad udenlandske købere, der står bag investeringsaktiviteten, idet deres markedsandel lå på over 80%.

Godt 30% af transaktionerne i 2022 lå i Københavnsområdet, mens Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet tilsammen stod for 12%, mens resten af landet tegnede sig for ca. 57%.

Afkast – Afkastet på industriejendomme har været faldende i en årrække. Den tendens ophørte i 2022, og der har været en generel stigning i afkastniveauet siden foråret 2022. Det er Newsec’s vurdering, at stigningen har været størst for tertiære ejendomme (ejendomme med en kvalitet og beliggenhed under standard og med betydelig udlejningsrisiko). For denne type ejendomme er afkastet steget med op til 1,00 procentpoint. For sekundære ejendomme er afkastet 0,4-0,75 procentpoint højere, mens stigningen for primære ejendomme har været omkring 0,3-0,5 procentpoint.

Afkastet på primære logistikejendomme i København ligger omkring 4,70% for de mest attraktive ejendomme. Afkastet på sekundære ejendomme ligger omkring 6,85%.

Afkastet på primære logistikejendomme i Aarhus ligger på 5,30%, mens det i Odense, Aalborg og Trekantområdet ligger på omkring 5,75-6,10%.

Dette ejendomssegment indeholder forskellige undertyper af ejendomme med forskellig anvendelse.

Produktionslokaler: Fabrikker, værksteder og andre produktionsfaciliteter. Ejendomme, der primært anvendes til produktion.

Logistik: Logistikcentre, distributionscentre, transportcentre. Ejendomme, der primært bruges til korttidsopbevaring, hvorefter varerne bliver distribueret til ”last mile”-lokationer, mindre distributionssteder eller til slutbrugeren.

Lager: Ejendomme, der typisk anvendes til langtidsopbevaring.