Iværksætterkultur og projektansættelser øger behovet for co-work

4. december 2018, Newsec Advisory A/S

Kontorhoteller og coworking spaces er i eksplosiv vækst og indtager en stadigt større bid af kontormarkedet. Den danske iværksætterkultur og stigende fokus på projektansættelser, samt behov for fællesskaber og fleksibilitet er nøgleordene til at forstå udviklingen.

I Danmark har der længe været tradition for et spændende startup- og entreprenørmiljø, og forskellige politiske partier har længe været optaget af at opbygge en stærk iværksætterkultur i Danmark. De sidste par år har udviklingen taget fart som et resultat af den økonomiske højkonjunktur og teknologiske udvikling. Således er antallet af CVR-registreringer vokset markant fra 49.356 i 2010 til 62.626 i 2016, hvilket er en stigning på 27% ifølge Danmarks Statistik. Mange nye iværksættere og små partnerskaber har dog stadig behov for en kontorplads og et mødested, og i den forbindelse er der et stigende antal nyopstartede selskaber, der vælger at placere sig i kontorhoteller eller ”co-working spaces”.

I udlandet har co-working spaces længe været et supplement til det klassiske kontormarked, og i vores nabolande, herunder Sverige og Norge, er markedet for kontorhoteller og co-working spaces modnet mere end herhjemme, og efterspørgslen er højere. I Danmark ser vi allerede eksempler på co-work spaces i de store byer, og det anslås, at der vil udvikles mellem 50-100 nye ejendomme over de næste 5 år, hvor udviklere som Regus og WeWork ekspanderer voldsomt i disse år.

Udnyt stordriftsfordele og skab større netværk

Co-working spaces og kontorhoteller udfordrer de klassiske kontorlokaler ved at tilbyde virksomheden og dens ansatte høj fleksibilitet, agilitet og diversitet. De mere åbenlyse fordele ved et kontorhotel er især til stede for freelancere og opstartsvirksomheder, der ønsker en arbejdsplads uden for hjemmet, men ikke har behovet eller ressourcerne til at indgå i en normal lejekontrakt for klassiske kontorlokaler. Disse virksomhedstyper efterspørger dog stadig mødelokaler, internet og printerfaciliteter samt et fast mødested, og de kan i høj grad udnytte stordriftsfordelene ved et kontorfælleskab, hvor flere virksomheder deles om at betale disse udgifter.

Større virksomheder anvender i højere grad et co-working space for dels at opnå højere agilitet, da de nemt kan tilpasse antallet af arbejdspladser med virksomhedens ansatte og dels give de ansatte et innovativt arbejdsmiljø, da disse kontorfaciliteter indbyder medarbejderne til at tænke kreativt og udforske nye muligheder. Samtidig betyder den stigende andel af kortere, mere projektbaserede, ansættelser, at virksomhederne har stigende behov for med kortere intervaller at kunne skalere kontoret henholdsvis op og ned i størrelse. Derudover fokuserer kontorhotellernes udviklere på at skabe rammer, der giver brugerne mulighed for både fordybelse og nærvær, da arealerne oftest opdeles i både celle- og storrumskontorer.

En anden interessant og vigtig fordel er muligheden for samarbejde og at skabe et større netværk, både professionelt og privat. Et stort og bredt netværk er efterhånden en konkurrencemæssig fordel for alle typer af virksomheder, og ved at dele faciliteter som printer og kaffemaskine kommer man i kontakt med professionelle. En undersøgelse fortaget af Harvard Business Review kunne således vise, at en klar majoritet af coworking space-medlemmer havde fået et bredere og større netværk gennem co-working spaces, og at hele 89% af de adspurgte i undersøgelsen mente, at de var gladere og mere tilfredse, efter de var blevet en del af et kontorfælleskab.

Efterspørgsel og udvikling herhjemme

I Danmark har udviklingen også taget fart, og internationale investorer og udviklere er begyndt at investere massivt i danske co-work spaces og kontorhoteller. Konceptudviklerne, herunder Regus, WeWork og lignende, kigger primært på beliggenheden, hvilket er altafgørende for kontorfælleskaber. Det er essentielt, at ejendommen er placeret tæt på offentlige transportmuligheder, by og liv samt i nærheden af andre vækst-selskaber, så lejerne nemt kan komme til og fra møder. Det forventes derfor også, at udviklingen af disse ejendomme primært vil finde sted i København, Aarhus, Odense og Trekantområdet.

Co-Working som investeringscase

For at investeringen i et co-working space skal være profitabel, er det nødvendigt, at ejendommens etageareal udgør i størrelsesordenen 1.500 – 5.000 m². Der er god mulighed for at finde byggegrunde i udviklingsområder af København og Aarhus til disse ejendomme, hvor det til gengæld er mere vanskeligt, og kræver større markedskendskab at finde ejendomme i disse størrelser end i København Indre By eller den centrale del af Aarhus. Derudover er der mange udviklere, der har et krav om, at 80% - 90% af etagearealet skal anvendes til små kontorpladser således, at udnyttelsesprocenten er høj.

Udfordringen er at sikre en stabil indtjening, da mange af disse faciliteter typisk kun udlejes på kort basis, hvilket inkluderer en lejeperiode på alt fra 12 måneder og helt ned til dagsbasis, der giver en stor udskiftning af lejere samt større usikkerhed vedrørende uopsigelighed. Efterspørgslen på det danske marked bliver derfor spændende at følge over de næste par år, men ifølge ejerne af de nuværende danske kontorhoteller og co-working spaces har interessen været stor og vil øges endnu mere i takt med, at markedskendskabet bliver bredere.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kontakt

Henrik Lyngskjold Seniorpartner, MRICS, cand.merc. +45 26 12 13 90