Interessen for logistikejendomme udvides til Jylland

17. juni 2019

Adgang og tilgængelighed er vigtigt for produktions-, logistik- og lagerfaciliteter. Store logistikejendomme, tæt på de større byer, er højt efterspurgte. Ejendomme med kort afstand fra lageret til kunden, uanset om det er B2B eller B2C, gør det muligt for virksomheder at tilpasse sig hurtigt til forandrede forbrugsmønstre og krav. Her ser vi igen, at e-handel er den vigtigste drivkraft for logistik- og lagermarkedet, da online handel fortsat vokser og giver incitament til investeringer i smarte og moderne løsninger, der matcher kravene til virksomhedernes behov.  

De seneste tal for Københavns omegn viser en arealmæssig tomgang på 3,1%, hvilket er 0,2% højere end 1. kvartal, hvilket betyder, at der er kommet en lille stigning siden sidste kvartal. Den landsdækkende tomgang ligger stadig på 1,9%, hvilket er meget lavt. Dog skal man stadig være forsigtig i fortolkningen af tomgangstallet i Danmark, da det kun er et udtryk for antallet af kvadratmeter i udbud. Den reelle tomgang kan være højere i forhold til disse tal, hvis der medregnes både udbud og tomme ejendomme, som ikke er i udbud. 

Stabilitet i lejepriser 

Lejeniveauer for logistik- og lagerejendomme varierer og afhænger af markedsefterspørgslen. Nybyggede og ledige ejendomme, der er velegnet til industrielle og logistiske formål, og som er tæt på gode transportløsninger, er svære at finde. De, som findes, har derfor resulteret i stigende lejeniveauer i disse områder (f.eks. Scandinavian Transport Center i Køge), men ellers ser vi et marked, hvor lejepriserne stort set har ligget stille i 10-15 år. Vi ser dog en svagt stigende men skrøbelig tendens i hele markedet.  

En af grundene til prisstilstanden er, at mange af de mest Københavnnære industriområder er fuldt udbyggede, og kommuner stiller sig i vejen for at opdatere f.eks. lokalplaner til at måtte bygge så højt, som markedet ønsker i dag. Dette betyder, at det er gamle ejendomme, der skal bruges til moderne formål, og som derfor kræver betydelige ombygninger, hvis det overhovedet er muligt. Det skaber modsatrettede interesser og fastlåser markedet og lejen, idet ombygningen ikke kan supporteres under acceptable forretningskrav af udlejer. 

Investorer ønsker lange kontrakter 

Nogle, men ikke mange, investorer leder efter alternative placeringsmuligheder, f.eks. i Nordsjælland eller sekundære områder af Jylland, f.eks. Midtjylland. I de fleste tilfælde kræver disse investorer, at lejer er fundet og vil indgå lange kontrakter før påbegyndelse af byggeri. Mens mange udenlandske investorer ser det meste af Sjælland som Storkøbenhavn, er opfattelsen anderledes med danske virksomheder og investorer, der oftest ikke søger længere væk end Greve, Taastrup eller Ballerup. Efterspørgslen til trods ser vi meget lidt spekulativt byggeri, som ville kunne opsluge en del af dette behov.  

Jylland vækker investeringsinteresse 

I Østjylland er tomgangen på 1,9%, hvilket er 0,4% lavere end sidste kvartal. Afkastet spænder stadig mellem 6,0-7,0% for de bedste ejendomme med lange lejekontrakter, 7,0% for middelejendomme og over 8,0% for under gennemsnittet. Lejeniveauet er stadig lavere i Østjylland sammenlignet med København på ca. 400-550 kr. pr. kvadratmeter for primærproduktions- og logistikejendomme og 300 kr. pr. kvadratmeter for sekundære ejendomme 

I det centrale Jylland og Trekantområdet oplever vi en stigende interesse fra danske såvel som udenlandske investorer i forhold til at investere i dette segment, da området er centralt beliggende i Danmark med gode transportmuligheder til lands, til vands og i luften. Desuden er afkastet inden for disse områder i intervallet 7,0-8,6%, hvilket er attraktivt for investorer med større risikovillighed.  

Morten Jensen Adm. direktør, Seniorpartner, MRICS Registered Valuer, E-MBA, Statsaut. revisor +45 51 68 78 88