Essensen i ejendomsudvikling er at få optimeret ejendomsværdien med henblik på en øget salgbarhed. Dette kan for eksempel gøres ved, at en ejendoms størrelse øges med flere kvadratmeter, eller at ejendommen anvendes til nye formål.
Men for at dette skal ske, kræves det for det meste, at der skal udarbejdes og godkendes en lokalplan for ejendommen. Dette sker i samarbejde med den respektive kommune.
I Danmark har vi 98 kommuner og lige så mange måder at tilrettelægge lokalplanudarbejdelser. Mange ejendomsbesiddere og projektudviklere kender til oplevelsen af at have brugt mange ressourcer på projektudvikling for herefter 'at møde muren' i kommunens planafdeling. Den fælles begejstring for projektet er ikke altid nem at finde. Og begynder projektet skævt, kan det kræve uforholdsmæssigt meget at få det på rette spor igen.
Det er derfor vigtigt, at et byggeprojekt hviler på en fornuftig businesscase. Der er der ikke frit valg på alle hylder for, hvordan projektudviklingen skal udformes, men omvendt er der heller ingen vindere, hvis området eller ejendommen forlades og forfalder.
Det gælder om at komme godt fra start ved især at rette fokus på projektets værdiskabelse for kommunen. Her er det en god ide at tage udgangspunkt i kommunens hjemmeside, hvor man kan se hvilke overskrifter og hvilken planstrategi, der sætter den politiske dagsorden. Dit projekt skal bidrage til denne dagsorden.
Newsec har erfaring med at gennemføre lokalplanprocesser på kun 10 måneder, fordi vi arbejder tæt sammen med kommunernes embedsværk. Opgavens fokus og udgangspunkt er at skabe værdi for ejendomsudvikleren og få en god proces ved netop også at få indarbejdet kommunens fokuspunkter.
Lokalplanlægningen er andet led i ejendomsudviklingen. Her handler det også om at komme godt fra start – hvilket indebærer at gøre det nødvendige forarbejde. Der er nemlig flere forhold, som skal være på plads for, at en lokalplan kan udarbejdes. Kommuneplanens rammebestemmelser for det pågældende område eller for temaer som detailhandel, friarealer, parkeringsnormer og lignende skal du kende. Hvis disse ikke kan opfyldes i projektet, skal din argumentationen for at afvige være tydelig, ligesom der skal anvises nye løsninger som ’kompensation’. Husk dog at hvis kommuneplanen ikke følges, skal lokalplanen ledsages af et såkaldt tillæg til kommuneplanen.
Alle kommuneplaner er digitale og er derfor nemme at finde og gå til. Der er ingen kommunalbestyrelser (byråd), der vedtager lokalplaner, som strider mod kommunens egne mål for udviklingen. Derfor skal lokalplanprocesser for ejendomsudvikling ske i samarbejde med kommunens embedsværk. Et godt forarbejde, hvor projektet ses og beskrives ud fra kommunens egen ’vision og mål’ for udviklingen, vil være formålstjenligt og udtrykke en respektfuld tilgang til den forestående lokalplanproces. Det vil forøge den kommunale forståelse for projektets egen businesscase, som i sidste ende fastlægger bebyggelsens anvendelse, omfang og placering. Heldigvis er ingen interesseret i at lave en lokalplan, som aldrig realiseres. En underskrevet samarbejdsaftale mellem kommunens planafdeling og ejendomsudvikler, som indeholder detaljeret leveranceplan samt tidsplan, vil være forpligtigende og befordrende for lokalplanprocessens udformning og fremdrift.
I de fleste tilfælde benytter kommunerne en skabelon til udarbejdelse af en lokalplan som retningslinje for indholdet. Dermed sikres det ønskede kvalitetsniveau og en ensartethed. Alle lokalplaner skal bestå af ’redegørelse’ og ’bestemmelser’. Det er det en god ide, at redegørelsen beskriver baggrund og indhold for lokalplanen og sammenhæng med eventuel anden planlægning (fx miljø, affald, forsyningsforhold, arkæologi). Bestemmelserne er paragraffer i lokalplanen, og de er altså den juridisk bindende del af lokalplanen, som tinglyses på ejendommen.
Der bør derfor rettes en særlig opmærksomhed på disse.
I forbindelse med projektet kan det blive nødvendigt at skulle fravige enkelte af lokalplanens bestemmelser, hvis disse er for snævert beskrevne. Det er altid godt at se på, hvad der er ulovligt i henhold til lokalplanen. Det positive udover det indlysende i dette tilfælde er, at alt det, som ikke er nævnt, altså er lovligt. På den baggrund får lokalplaner ofte karakter af at være præcise på minimums- og maksimumsstørrelser, højder, farver, formater osv. Vi anbefaler altså at være ekstra opmærksom på denne del af processen. Lokalplanens formål (§1) og lokalplanens anvendelsesbestemmelser (typisk §3) er ikke mulige at dispensere fra. Undgå derfor at disse 2 paragraffer bliver alt for detaljerede. Detaljeret indhold kan indskrives i andre paragraffer.
Kontakt os, hvis du har behov for sparring i forbindelse med et ejendomsværdiudviklingsprojekt. Vi glæder os til at høre fra dig.