Hvad bruger man en ejendomsrådgiver til?

4. oktober 2018, Newsec Advisory A/S

Estate Media skrev for nylig en artikel om, at flere revisorer vil løse mæglernes opgaver ved at tilbyde transaktionsrådgivning ved salg og formidling af ejendomme og dermed udfordre erhvervsmæglerbranchen. Hos Newsec Advisory anerkender vi, at de store revisions- og advokathuse er i stand til at gennemføre større transaktioner, men vi ser dem ikke som konkurrenter. Tværtimod sætter vi stor pris på det nødvendige samarbejde, hvor vi gør brug af hinandens forskellige specialistviden og kompetencer.

De store revisions- og advokathuse berører primært ejendomstransaktioner i forbindelse med M&A (Mergers & Aquisitions), der omfatter fusioner og opkøb af virksomheder. Revisionshuse som PwC og EY gennemfører ganske få og store transaktioner – oftest over flere år – og opnår dermed begrænset erfaring med dag-til-dag markedet. I større selskabshandler, for eksempel et indkøbscenter eller et parkeringsanlæg, som vi har set revisions- og advokathuse formidle, er det karakteristisk, at selve ejendommen udgør et mindre element i overdragelsen i forhold til selve forretningsdelen.

”I Newsec formidler vi også både større og mindre selskaber ved ejendomstransaktioner,  men samtidig er vi rådgiver på over 100 transaktioner årligt af forskellig størrelse, og det giver immervæk et signifikant større erfaringsgrundlag og en dyb indsigt i markedet, som kræves i dag for at kunne yde optimal investorrådgivning. Det er lidt som om at vi, fra revisions- og advokathusenes side, nu ser en pendant til tiden før finanskrisen, hvor alle i det glohede marked så guld i ejendomme, og hvor alle skulle have fingrene i honningkrukken,” fortæller Brian Tretow-Loof, Head of Transactions i Newsec Advisory og tilføjer:

”I kraft af vores 360-graders rådgivning, som dækker alle aspekter af ejendomsbranchen – fra udlejning, lejerrådgivning, værdiansættelse, investering og markedsanalyser, besidder vi en både dyb og bred specialviden; vi er nede i materien i stort set alle segmenter og vi arbejder med mange forskellige kundetyper – udlejere, investorer, virksomhedsejere og -lejere. Lidt firkantet sagt, laver vi ikke andet end at beskæftige os med ejendomsinteressenter – til forskel fra et revisionshus, hvis spidskompetencer ligger inden for det regnskabs- og skattetekniske – og det betyder, at vi lynhurtigt kan angive markedslejen for et lager i Brøndby eller afkastet for en ejendom på Amagertorv.”

De fleste kan formidle deres ejendom – at rådgive om det bedst mulige udfald er en anden sag

Det er en gængs opfattelse, at ejendomsrådgivere udelukkende arbejder med at matche køber og sælger eller lejer og udlejer. Var dette tilfældet, kunne en stor del af rådgivernes arbejde erstattes af de ejendomsportaler, som allerede findes på markedet såsom ejendomstorvet.dk, lokalebasen.dk og repspace.dk, der alle er udstillingsvinduer for erhvervsejendomme og –lejemål. Sandheden er, at de klassiske erhvervsmæglere i de seneste år har bevæget sig over i en markant mere rådgivende rolle, hvor deres eksistensberettigelse er den tilførte værdi for kunderne. 

Det er også kendetegnende for os hos Newsec Advisory, at vi ikke kun er ejendomsmæglere, men i højere grad rådgivere, der bidrager med forskellig viden om økonomi, jura, udskudt skat, vedligehold og ikke mindst erhvervslejeloven – foruden den fagspecifikke viden om for eksempel, hvad man skal tage højde for ved investering i en fredet ejendom eller de rette betingelser for etablering af et køle-/frostlager.

Kombinationen af en bred kontaktflade og specialistviden er årsagen til at vi, som rådgivere, kan skabe værdi for vores kunder. Hver for sig er de to komponenter værdiløse – et stort publikum er nytteløst, hvis du ikke kan præsentere noget interessant, og en masse viden er kun til egen fornøjelse, hvis man ikke har nogen at dele den med. Den bredeste kontaktflade i samspil med den bedste ekspertviden bør derfor i vores optik give de bedste resultater, hvilket vi tilstræber at levere hver dag.

Tidligere handlede det primært om at få ekspederet købsaftaler, hvorimod ejendomstransaktioner og -udlejninger i dag er blevet langt mere komplekse – og kræver mere end blot en ”matchmaker”. De fleste af vores investeringsejendomme, store som små, overdrages oftere ved selskabshandler, hvilket kræver en ekspertise med flere facetter. Og det er også vores mangefacetterede ekspertviden, der gør, at Newsec for eksempel er udvalgt til at lave stikprøvekontroller for Skat til brug for det nye ejendomsvurderingssystem.

Derudover stiller de nye tider, med kraftig vækst i investeringer fra udlandet, højere forventninger til dagens ejendomsrådgiver og nye, komplekse krav til håndteringen af ejendomshandlerne og efterfølgende rapportering. Det danske ejendomsmarked er blevet internationaliseret, og takket være Newsec’s stærke position i Norden og Baltikum, samt vores eksklusive samarbejdsaftale med BNP Paribas Real Estate, kan vi dække hele verden. Vi kender de fleste med ejendomsinteresser– både nationalt og internationalt – fordi vi arbejder med det hver dag. Det indebærer også, at vi ligger inde med alle relevante data og kan varetage alle led og processer, der vedrører ejendomme. 

”Dermed ikke sagt, at der altid er brug for os. Er du for eksempel en professionel udlejer, kan du i princippet sagtens undvære en rådgiver. Forstået på den måde, at du selv kan sætte et skilt op med dit ledige lejemål eller på anden måde selv finde din nye lejer, men er du uerfaren, under tidspres og gerne vil fokusere på virksomhedens kerneopgaver eller er formidlingsopgaven mere kompleks, er det her vi kommer ind i billedet og kan tilføre værdi. Med andre ord, kan du for så vidt selv sælge eller udleje – og specielt i en højkonjunktur som vi har nu, er det ikke den sværeste del, men hvis du, garvet eller ej, vil sikre, at det bliver til den rigtige pris, på optimale vilkår og en smidig proces, så har du brug for en kompetent ejendomsrådgiver – en der kender de mange variabler, såsom lejeniveau, uopsigelighed, lejevilkår, indretning, beliggenhed og vedligeholdelse, og hvordan de alle ændrer sig, når blot du skruer på én af dem,” siger Henrik Lyngskjold, administrerende direktør i Newsec Advisory.

Vi er med til at opkvalificere branchen

I Danmark findes der ikke en kandidatuddannelse eller et forløb, som er dedikeret direkte til rådgivning om erhvervsejendomme. Mens erhvervsejendomsbranchen har efterlyst en fagspecifik uddannelse, og for nylig har medvirket til at få DiplomValuar uddannelsen etableret, kan de store rådgivningshuse tilbyde ekspertise inden for alle specialområder, idet de rekrutterer fra flere forskellige uddannelser og erfaringsmæssige baggrunde.

Historisk er mange ejendomsrådgivere rekrutteret fra banker, revisorer, advokat- og arkitektkontorer eller ingeniørbranchen, hvilket også gør sig gældende hos Newsec. De har typisk beskæftiget sig med ejendomsrelaterede opgaver og kunder og har derfor haft gode forudsætninger for at lære branchen at kende. Flere boligmæglere har også valgt at skifte til erhvervsmæglerbranchen.

Endelig har studiejobs været med til at sikre en løbende tilgang af nye rådgivere til branchen. Specielt økonomer fra både universiteter og handelshøjskoler har kunnet finde studierelevant beskæftigelse hos ejendomsrådgivere og -administratorer.

Dels for at kompensere for det manglende fagspecifikke rekrutteringsgrundlag, dels for at tage del i samfundets behov herfor, har vi hos Newsec Advisory lanceret et 2-årigt graduateforløb, hvor vi rekrutterer kandidater fra relevante uddannelser, som cand.polit., cand.merc. og lignende, og efteruddanner dem med diplomuddannelsen i vurdering. 

På den måde opkvalificerer vi vores medarbejdere til at blive dygtige erhvervsejendomsrådgivere, der både har den faglige dybde og den brede viden, der kræves i dagens marked. 

”Selvom vi rent fagligt breder os over mange forskellige brancher, har vi ikke tænkt os at give os i kast med revisores og advokaters kerneopgaver - dem er de uden tvivl bedre til at løse - og vi er glade for samarbejdet med de store revisions- og advokathuse,” slutter Brian Tretow-Loof.

 

Kontakt

Brian Tretow-Loof Direktør, Seniorpartner, HD, MDE, MRICS +45 40 20 78 70