21. august 2018, Newsec Advisory A/S

Markedet skriger på industriejendomme og byggejord – særligt i Storkøbenhavn – hvilket er en udfordring for mange virksomheder, som ønsker at etablere sig tæt på hovedstaden. Vi har derfor spurgt Paul Dhami, fra Copenhagen Capacity, der er ekspert i supply chain management og logistik, om hvilke problematikker det rejser, men også hvilke muligheder der er for at kompensere for det manglende udbud.

En af årsagerne til det begrænsede udbud er, at nybyggeriet ikke har kunnet følge med det økonomiske opsving i erhvervslivet. En anden vigtig forklaring er, at der, specielt i landets største byer, bliver færre erhvervsområder, fordi kommunerne omlægger traditionelle erhvervsområder til boligområder i de nye lokalplaner.

København udvides

På grund af få tomme, velplacerede ejendomme og muligheder for nybyggeri i Storkøbenhavn, ser vi i Newsec Advisory en tendens til, at især udenlandske virksomheder og investorer begynder at kigge efter alternative placeringer som for eksempel Nord- og Vestsjælland.

”Hvor mange udenlandske investorer betragter det meste af Sjælland som værende Storkøbenhavn, er situationen dog en anden i forhold til danske virksomheder, der oftest finder det udelukket at overveje en placering længere væk end Greve, Taastrup eller Ballerup. Men da der ikke er mange valgmuligheder, vil vi sandsynligvis opleve, at danske virksomheder i højere grad begynder at udvide deres opfattelse af Storkøbenhavn”, vurderer Henrik Lyngskjold, administrerende direktør i Newsec Advisory.

Og netop udvidelsen af begrebet København er en måde, man forsøger at imødekomme den øgede efterspørgsel på hos Copenhagen Capacity, der assisterer udenlandske virksomheder og investorer med at identificere og kapitalisere forretningsmuligheder i Storkøbenhavn.

”Vi har oplevet en større udenlandsk interesse i at investere i industri - og logistikgrunde i København og omegn, hvilket naturligvis har en positiv effekt på økonomien og beskæftigelsen. Norden er et attraktivt marked for logistikinvesteringer, da vi har det fjerde største e-handelsmarked i Europa og høje afkast for ejendomsinvestorer. Senest har vi set spekulative investeringer i logistikområder, hvilket er et tegn på, at opsvinget har taget fart, og den øgede efterspørgsel presser priserne op. For at imødekomme den øgede efterspørgsel arbejder vi i Copenhagen Capacity med Greater Copenhagen som ”catchment area”. Dermed udvider vi begrebet København, hvilket i logistiksammenhænge giver god mening, da vi derved måler tilgængelighed i tid fremfor i kilometer. De store metropoler i Europa har store udfordringer trafikmæssigt, hvor vi står stærkt med en forholdsvis god infrastruktur i Danmark og i Greater Copenhagen – og med den fremtidige Femernforbindelse. Andre landområder, i eksempelvis Region Sjælland langs E47 mod Rødby, kan tilbyde attraktive logistikinvesteringer, hvor både arbejdskraft og prisniveauer er attraktive i forhold den tætte afstand til København, hvor udbuddet falder,” udtaler Paul Dhami, business development manager i Copenhagen Capacity. 

Hvad mener du, at man bør gøre på det strukturelle plan?

”I vores dialog med udenlandske logistikinvestorer spiller infrastruktur selvfølgelig en afgørende rolle. I den forbindelse vil en Kattegatforbindelse, Helsingør/Helsingborgtunnel og Femernforbindelsen kunne udvide markedet, så ”nye” landområder kan imødekomme den øgede efterspørgsel. En tættere integration af logistikaktører i værdikæden vil derudover kunne øge vores konkurrenceevne og potentielt tiltrække investeringer i nordiske lagre i Greater Copenhagen og Danmark. Eksempelvis vil kombiterminaler (automatiseret flytning af gods/containere fra én transportform til en anden) kunne have en strategisk betydning. I vores dialog med udenlandske logistikinvestorer dukker overfartspriser på broer, tunneler og færger desuden op som en udfordring, da en stor del af godset skal videre til det nordiske marked, og køretøjer ofte skal retur til Europa igen,” fortæller Paul Dhami.

Hvilke løsningsmuligheder ser du for de enkelte virksomheder her og nu?

”Automatisering af lager vil give vores mindre lagerenheder en større værdi og dermed en mere lønsom produktion af logistik. Konvertering af ældre logistik og industrielle ejendomme til nybyggeri er derudover én af de naturlige veje at gå. Samtidig kan markedets aktører fokusere på at præsentere totale løsninger med flere partnere vertikalt i værdikæden - i kombination med vores attraktive renteniveau og unikke realkreditsystem,” vurderer Paul Dhami.

Hvad bliver konsekvenserne af, at Københavnsområdet ikke kan imødekomme virksomhedernes efterspørgsel på logistikejendomme og byggegrunde?

”Risikoen er altid, at investeringer ”havner” i andre lande/regioner, og vi går glip af den vækst, der potentielt kan genereres. Vi omdefinerer derfor definitionen af ”Københavnsområdet”, da vi, set med danske briller, har en tendens til at se begrebet snævert. Specielt i logistiksammenhænge. Når vi i stedet fremhæver radius i Greater Copenhagen, så får vi en mere ligeværdig opfattelse hos beslutningstagere inden for logistik. Et ofte overset kriterie er vores digitale infrastruktur, der er blandt de bedste i verden målt på værdien af mobilt internettilgængelighed, som er afgørende i logistiksammenhæng,” siger Paul Dhami og slutter med en personlig anekdote:

”Da jeg boede og arbejdede i henholdsvis London og Zürich, stod det klart for mig, at tilgængelighed er en udfordring i logistik. Hvis man er god til at planlægge, kan det være hurtigere, behageligere og billigere at komme fra Vestlondon til København, end fra Vest- til Østlondon – næsten!”

Advisory Investering og projektudvikling Vurdering og analyse Corporate Solutions Udlejning og salg

Kontakt

Brian Tretow-Loof Seniorpartner, direktør, Head of Capital Markets +45 40 20 78 70