Kontormarkedet er stadig i høj kurs

21. juni 2019

Den historiske høje erhvervsfrekvens i den danske arbejdsstyrke, historisk lav arbejdsløshed og stabil økonomisk vækst giver en stor efterspørgsel efter kontorer. Alt fra store domiciler over klassiske kontorlokaler for små og mellemstore virksomheder til kontorhoteller og co-working-områder, er i høj kurs for erhvervslivet, og efterspørgslen efter alle typer af kontorlokaler har været stigende de sidste år. 

Domiciler er det fortrukne valg for større virksomheder, som har et ønske om at udnytte de forskellige synergieffekter af at have mange afdelinger i samme bygning, og dertil også kunne tilbyde medarbejderne topmoderne faciliteter, foruden at vise omverdenen virksomhedens status og værdier. Førhen var tendensen, at det kun var private virksomheder, som forbeholdte sig retten til at opføre nye domiciler, men udviklingen har også præget de offentlige intuitioner til at bygge deres egne domiciler. Dette ser man også i større omfang efter regeringen valgte at sprede de forskellige styrelser og råd ud over hele Danmark. Dette har fået tendensen til at stige på nybyggerier til de offentlige institutioner.  

Virksomheder stiller større krav 

For små og mellemstore virksomheder er velindrettede og centralt beliggende lokaler i fokus, og dette er uanset, om det er i København, Aarhus, Odense eller sekundære områder som Taastrup, Nordsjælland, Trekantområdet eller Nordjylland. Kontorer skal ikke længere kun leve op til Arbejdstilsynets og bygningsreglementers standarder. De ansatte skal også have nem adgang til transportmuligheder og tilbydes moderne faciliteter, der samtidig er præsentable for besøgende, såsom kunder og eksterne samarbejdspartnere. Dette ser man blandt andet i Aarhus, hvor opførelsen af Letbanen har gjort, at virksomhederne i Skejby og indre Aarhus har fået nemmere adgang til offentlig transport, som bringer de ansatte næsten direkte til døren.  

Co-working breder sig

Co-working-huse og kontorhoteller er en nyere form for arbejdsplads for selvstændige enkeltmandsvirksomheder og partnerskaber, hvor man deler alt fra viden til printer, internet, toilet og køkken. Flere og flere iværksættere og mindre virksomheder vælger i dag at rykke fra hjemmekontoret eller store omkostningstunge kontorer til kontorfællesskaber, der tilbyder en lang række fælles faciliteter og korte og fleksible lejekontrakterDette har også medvirket til, at især iværksættere og mindre virksomheder har mulighed for at vælge en central beliggenhed i de større byer til deres kontorer, da de kan dele udgifterne og få topmoderne faciliteter. 

Investorer kigger længere ud 

I København er der en svag stigning i udbuddet af ledige kontorlokaler, og lige nu melder Ejendomstorvet om en tomgang på 6,0% for København by, hvorimod Københavns omegn ligger på et tomgangsniveau  10,7%. Den øgede efterspørgsel kan også ses i prisudviklingen for lejeniveauet. Prisen for primære kontorer i København ligger på 1.100-2100 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), hvilket er en stigning på over 10% på bare tre år. For sekundære kontorejendomme ligger lejeniveauet  1.000-1500 kr. pr. kvadratmeter. 

Forretningskravet stagnerede i 2018 og ligger gennemsnitligt i niveauet 3.75-5,75% for København. Disse tal er endnu et udtryk for, at investorerne fortsat søger mod kontorejendomme, og at de er villige til at acceptere lavere forretningskrav og høje ejendomsværdier for de mest attraktive kontorejendomme. Disse faktorer presser typisk også investorerne til at bevæge sig uden for København, hvor der har været en stigende interesse, og vores forventninger er, at forretningskraverne også vil blive påvirket i de sekundære områder. Trods fald i tomgangen for kontorlokaler i Storkøbenhavn er efterspørgslen endnu ikke på samme niveau som i København by, hvilket fortsat lægger et pres på lejeniveauer uden for København. Det selv samme mønster tegner sig også for de andre store byer i Danmark, og derfor ser vi i øjeblikket store spænd i lejeniveauerne fra centrum i de store byer til yderområderne. Denne tendens ser også ud til at fortsætte et stykke tid endnu. 

Flere kontorkvadratmeter i Aarhus 

Kontormarkedet i Aarhus buldrer også fremad. Mange spændende projekter og kontorhuse er i udvikling, og på trods af at der bliver tilføjet flere kontorkvadratmeter til Aarhus, så er tomgangen i området omkring Østjylland stadig lav og ligger kun på 8,1%, hvilket er lavere, end hvad vi så i sidste kvartal.  

For primære kontorejendomme centralt i Aarhus ligger forretningskravet på et spænd  4,75-5,75%, hvor det andre steder i Østjylland ligger på omkring 6,25-7,5%. Regionens byudvikling har i den grad bidraget til den stigende efterspørgsel på både boliger og kontorer, hvilket gør området yderst interessant for investorer.  

Lejeniveauet for kontorer i Aarhus er fortsat lavere end i København, men gennemsnitligt ligger de bedst placerede ejendomme på et niveau på omkring 1.000-1.500 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), mens gennemsnitslejen generelt ligger i intervallet 900-1.100 kr. pr. kvadratmeter. 

 

Morten Jensen Adm. direktør, Seniorpartner, MRICS Registered Valuer, E-MBA, Statsaut. revisor +45 51 68 78 88