Investeringslysten i 1. halvår af 2019 holdt ikke trit med rekordårene 2017 og 2018. En ny opgørelse fra Newsec Advisory viser, at transaktionsvolumen i årets første seks måneder var på omkring 24 mia. kr. og dermed 40 procent under niveauet fra samme periode året før på trods af en underliggende stærk efterspørgsel. Newsec Advisory forventer et stærkere 2. halvår, og at transaktionsvolumen for hele 2019 lander i niveauet 55-60 mia. kr.
“Det har længe tegnet til en nedgang i transaktionsvolumen for 2019, så faldet kommer ikke som en overraskelse. Samtidig ser vi dog, at aktiviteten steg med omkring 20 procent mellem 1. og 2. kvartal. Det bekræfter os i, at investorerne fortsat ser det danske marked som attraktivt, og at der er en begyndende opblødning mellem købere og sælgere på markedet for investeringsejendomme,” fortæller Morten Jensen, der er administrerende direktør i Newsec Advisory.
Trods den faldende transaktionsvolumen oplever Newsec Advisory fortsat en stærk efterspørgsel i markedet for særligt industri- og logistikejendomme, som nu står for ca. 12 procent af markedet mod 8 procent i 2018.
”Der er et stort behov for lager- og logistikfaciliteter, hvorfor de store logistikejendomme især er eftertragtede, ligesom mange grunde også bliver solgt til logistiske anlæg. Den positive udvikling inden for dette segment samt på kontormarkedet medvirker til, at vi forventer et stabilt 2. halvår og en samlet transaktionsvolumen i niveauet 55-60 mia. kr. for hele 2019. Dette er naturligvis underbygget af en historisk lav rente og et stærkt marked med kapital, der er allokeret til de investeringsområder, der giver de højeste afkast, hvor ejendom er et af dem,” siger Morten Jensen.
Generelt er der en kapitalrigelighed i markedet og en stigende søgning mod placering af kapital i investeringsejendomme frem for obligationer og aktier, som oplever høj volatilitet på markederne. Der kan dog mærkes en øget risikoaversion blandt investorerne i ejendomsmarkedet, som er mere afventende og foretager stadig grundigere due diligences, hvorfor salgsprocesserne er længere end for 12 måneder siden.
Samtidig oplever vi faldende væksttal i vores største eksportmarkeder. Selvom Danmark som en lille åben økonomi er sårbar over for en afmatning af den globale økonomi, vurderes den hjemlige økonomi at være godt rustet til en potentiel afmatning, hvor både forbrugere og virksomheder besidder fornuftige opsparinger. Det danske ejendomsmarked forventes derfor også i en potential afmatning stadig at stå stærkt.
Boligsegmentet sidder stadig på tronen med den højeste markedsandel på ca. 48 procent af den samlede volumen, selvom volumen er faldet med ca. 40 procent sammenlignet med 1. halvår af 2018. Her er der flere samfundsfaktorer, der spiller ind på investeringsaktiviteten, bl.a. diskussionen om paragraf 5, stk. 2 i Boligreguleringsloven, som der er et politisk ønske om at ændre, hvilket selvsagt har bredt sig til en usikkerhed i markedet.
Markedet for detailejendomme er i øjeblikket præget af lave afkastniveauer, stor usikkerhed i forhold til markedsleje og tomgangsniveauer og er samtidig presset af onlinehandlen. Det har medvirket til, at der er sket et fald i transaktionen. Sidste år stod detailejendomme for 16 procent af markedet, og i år er procentandelen faldet til bare 6 procent.
De udenlandske investorer ser fortsat det danske ejendomsinvesteringsmarked som et attraktivt marked, men var ikke så aktive i første halvdel af 2019, som de har været i de forgangne to år.
I 2018 stod de udenlandske investorer for omkring halvdelen af transaktionsvolumen og i 2017 var det hele 65 procent. I første halvår af 2019 udgjorde de udenlandske investorers andel af transaktionsvolumen 35-40 procent. Tilbagegangen i volumen hos de internationale investorer skal tilskrives de høje markedslejeniveauer, for lave opnåelige afkast samt usikkerheden om ændringer i Boligreguleringsloven. Med de nuværende prisniveauer har investorerne således ikke i alle tilfælde kunnet når deres krav til forrentning af den investerede kapital.
”Vi tror, vi kommer til at se, at de udenlandske investorer begynder at vende tilbage til ikke mindst det københavnske marked i 2. halvår af 2019. Det bygger vi bl.a. på, at sælgernes prisforventninger er sænket en smule i forhold til usikkerhederne i markedet. Investorerne har færre gode alternativer, og markedet for primære beliggende ejendomme i København byder på mange spændende muligheder, ligesom vi kan slå fast, at Danmark stadig rangerer højt på listen over de lande, der er bedst at foretage ejendomsinvesteringer i,” slutter Morten Jensen.
