Skal udenlandske investorer begrænses i et vækstende marked?

4. juli 2019

Det Det europæiske boligmarked har i flere år været et meget vækstende marked, hvor der har været muligheder for at lave gode investeringer. Dette gælder også det danske boligmarked, især i de større byer som Aarhus og København. Det er derfor også én af grundene til, at mange udenlandske investorer vælger Danmark og i særdeleshed København som den by, de vil investere i. Flere udenlandske investorer har markeret sig på det danske marked gennem køb af beboelsesejendomme de se­nere år, men den amerikanske kapitalfond Blackstones store opkøb har tiltrukket sig størst opmærksomhed.

I 2018 købte Blackstone tre ejendomme på Frederiksberg – Den Sønderjyske By med 303 lejemål, Peter Bangs Hus med 41 lejemål og Svalegården bestående af 81 lejemål. Navnlig efter disse handler begyndte flere aktører at udtale sig om opkøbene, der har medvirket til lejere, der frygter for huslejestigninger, og flere bekymrede politikere, der ønsker at gribe ind og stoppe investorernes opkøb af boliger for at sikre, at der fortsat er billige lejligheder i storbyerne. Debatten om de udenlandske investorers indtog på det danske ejendomsmarked blussede yderligere op i marts i år, efter at FN’s særlige rapportør på boligområdet advarede den danske regering om de udenlandske opkøb.

Buy it, fix it, sell it  

Det danske boligmarked har i de seneste år været meget attraktivt at investere og bo i og flere udenlandske investorer har kastet kapital efter ejendomme i de større danske byer. Der er mange grunde til, at Danmark har et godt boligmarked, og fra en investors side vurderes Danmark som en sikker havn på grund af den politiske og økonomiske stabilitet og det lave renteniveau. Det er forhold, som udenlandske investorer tiltrækkes af, og som blandt andet har medvirket til, at internationale investorer i 2018 delte halvdelen af markedet med danske investorer.

Flere af de store kapitalsfondes forretningsmodel består i at købe ejendomme, sætte dem i stand og herefter sælge dem til en væsentlig højere pris end købsprisen.

For lejernes vedkommende er de omfattet af boligreguleringsloven, hvor paragraf 5, stk. 2 gør det muligt at regulere huslejen efter de gennemgribende forbedringer, der er foretaget i boligen. Dog er der lofter for huslejestigninger, der ikke må overstige det lejedes værdi, og en række betingelser skal være opfyldt, før en renovering kan gennemføres. Desuden kan gennemgribende renoveringer som udgangspunkt kun ske i forbindelse med fraflytning, ligesom udlejeren ikke kan sætte lejen op, medmindre der er tale om en genudlejning.

Markedet i dag    

I dag spiller udenlandske investorer en betydelig rolle på det danske ejendomsmarked, selvom danske ejendomsvirksomheder og pensionskasser fortsat ejer over 90 procent af ejendommene. En stor del af de centralt beliggende ejendomme er ejet af internationale aktører, ligesom flere danske indkøbscentre og kontorejendomme også er ejet af udenlandske investorer, som er med til at drive og udvikle disse for at sikre afkast.

Bagsiden af medaljen set med boliglejernes øjne kan være eventuelle huslejestigninger, der i sidste ende kan betyde, at flere lejere ikke har råd til at betale huslejeniveauet i de største byer. Men forklaringen er mest af alt strukturel, og befolkningstilvæksten betyder, at der bliver flere om buddet i de store byer, og at folk i øjeblikket står i kø for at finde en lejebolig. De nyeste tal fra EjendomDanmark viser, at tomgangen for boliger på landsplan er nede på 3,3 procent.

Har alle ret til en bolig i storbyen?

I starten af 2019 udsendte FN’s rapportør på boligområdet Leilani Farha et brev til den danske regering og til Tjekkiet, Irland, Spanien, Sverige og USA, hvori hun advarede regeringen om opkøb af boligejendomme. Ifølge Leilani Farha lever kapitalfonden ikke op til de krav, som FN stiller, og som Danmark har skrevet under på. I brevet understreger rapportøren, at boliger er en menneskeret, og når store kapitalfonde laver totalrenoveringer og herefter hæver huslejen, bliver boliger en handelsvare. Bolig-rapportøren pointerer i sit brev, at dette er problematisk og mener, at kapitalfondene handler i strid med de internationale menneskerettigheder om, at alle har ret til en bolig. Hun opfordrer derfor regeringen til at skride til handling og stoppe denne form for boligfinansiering.

Ifølge de store kapitalfonde selv, der har responderet på brevet fra FN, er de med til at fremme lokal økonomisk vækst. Det er svært at måle på, men udenlandsk kapital er med til at sikre en højere standard i boligmassen, for jo flere ejendomme der forbedres og bliver solgt, jo færre vil gå i forfald.

Advarslen fra FN har været omdiskuteret i medierne, og direktør i Boligøkonomisk Videnscenter, Curt Liliegreen, blandede sig i debatten på Altinget.dk: ”Der er mange boligproblemer i verden, som Leilani Farha ikke har kigget på. Hun kigger meget specifikt på gentrificeringsproblemer ud fra en juridisk vinkel, men kritikken virker ude af kontekst, når Danmark har verdens måske bedste boligstandard,” – hvortil han også lagde vægt på, at der er 57 kvadratmeter bolig per indbygger i Danmark.

Hvad er løsningen på konflikten?

Ovenpå flere måneders uenigheder og debatter om moderniseringer af udlejningsejendomme, besluttede den tidligere regering sammen med Social-demokratiet, Dansk Folkeparti, SF, Radikale Venstre og Enhedslisten at nedsætte en ekspertgruppe, der skal se på omfanget og konsekvenserne af opkøb af boligudlejningsejendomme med henblik på at foretage gennemgribende renoveringer. Ekspertgruppen gik i gang med arbejdet i april, og det forventes at blive afsluttet til oktober i år. Formålet med arbejdet er at vurdere, om der er behov for at foretage ændringer af paragraf 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Ole Birk Olesen, den tidligere boligminister, har udtalt om sagen: ”Vi skal aldrig lovgive i blinde. Og det gælder også, når det handler om forslag, som vil kunne ramme ikke kun store investorer, men også andelsbolighavere og kommende pensionister.” Spørger man EjendomDanmark, er det ikke kun de udenlandske investorer, der kan blive ramt. Stramninger af de nuværende regler om moderniseringer vil ifølge interesseorganisationen også ramme danske investorer og almindelige pensionsopsparere. Som udgangspunkt vil en ændring af paragraf 5, stk. 2, der fx skærper kravene til modernisering, medføre, at andelsboligejendomme vil blive værdiansat til en lavere værdi, og at nogle andelsbolighavere risikerer at blive teknisk insolvente.

Det bliver derfor interessant at se ekspertgruppens anbefalinger, og hvordan et nyt Folketing vil gå til en eventuel ændring af paragraf 5, stk. 2. Lige nu er der en usikkerhed blandt investorerne, om der kommer ændringer i boligreguleringsloven. Der er derfor i markedet et stort behov for en afklaring, selvom der sandsynligvis kan gå et år, førend en eventuel lovændring vil være på plads.

De store kapitalfondes ”Buy it, fix it, sell it”-strategi på det danske ejendomsmarked opfattes af nogle som aggressiv. Men det er vigtigt ikke at glemme, at de store internationale ejendomsinvestorers interesse i danske ejendomme faktisk er positiv for både den danske økonomi og for udviklingen af boligmassen. Paragraf 5, stk. 2. kan blive brugt til investors fordel, men selve paragraffen kommer også boliglejere til gode, da den skaber et incitament for investor til at forbedre og modernisere boligerne. Dermed sikres lejerne rigtige gode forhold at bo i. Det er dyrt at bo i de europæiske storbyer, og det giver sig selv, at lejen i København ikke er billig. Befolkningstilvæksten i de store byer presser lejlighedspriserne opad, og det vil en regulering målrettet udenlandske investorer ikke lave om på. Tværtimod risikerer man at begrænse udviklingsmulighederne for en i forvejen særdeles sund ejendomsmodel i Danmark.

Bliv klogere på §5.2

  • Den nuværende bestemmelse i boligreguleringslovens §5.2 blev indført i 1996, for at en leje kunne fastsættes efter det lejedes værdi ved en gennemgribende modernisering af ældre lejemål. Bestemmelsen er dermed en undtagelse til hovedreglen i lovens §5.1 vedrørende omkostningsbestemt leje.
  • Boligreguleringslovens §5.2 muliggør for udlejer – ved genudlejning – at fastsætte huslejen til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, i stedet for efter reglerne for omkostningsbestemt husleje, dvs. når en bolig har undergået gennemgribende moderniseringer. Dette betyder oftest et højere lejegrundlag og en lettere beregningsmodel end efter omkostningsbestemt husleje.
  • Formålet med §5.2 er at sikre lejer en rimelig husleje efter forbedringer af boligen og samtidig sikre udlejer et incitament til at forbedre ellers utidssvarende lejemål.
  • §5.2 gælder i henhold til visse nærmere definerede kriterier, og herunder som udgangspunkt kun i forbindelse med genudlejning og dermed ikke over for eksisterende lejere.
  • Boligreguleringsloven er en del af de danske lejelove vedrørende private lejeforhold, men hvor lejeloven ubetinget gælder i alle landets kommuner, kan kommunalbestyrelsen i uregulerede kommuner bestemme om boligreguleringslovens kap. 2-4 (herunder reglerne omkring gennemgribende moderniserede lejemål iht. §5.2) skal være gældende eller ej.
  • 19 kommuner er såkaldte uregulerede kommuner. Der er tale om Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Varde, Vesthimmerland og Ærø. Her gælder Boligreguleringslovens andre regler (minus kap. 2-4) bl.a. i forhold til Huslejenævn, der findes i alle kommuner.

Kilde: EjendomDanmark og Velfærdsministeriet

Morten Jensen Adm. direktør, Seniorpartner, MRICS Registered Valuer, E-MBA, Statsaut. revisor +45 51 68 78 88