Har du styr på reglerne om udlejning?

29. november 2019

Kortidsudlejning via Airbnb og andre lignende tjenester er et omdiskuteret emne, der også har været til stor politisk debat. Med en ændring af Sommerhusloven, der trådte i kraft den 1. maj 2019, er der nu kommet klarere rammer for, i hvilket omfang du må udleje din helårsbolig. Bliv her klogere på de regler, der gør sig gældende for andels- og ejerlejlighedshavere.

Med udlejningsaktøren Airbnb’s indtog på det danske marked tog korttidsudlejning for alvor fart. Der var delte meninger om, hvilke regler der gjaldt på området, men med en ny ændringslov vedtaget af Folketinget, står det mere klart, hvad man må, når det kommer til korttidsudlejning.

30, 70 eller 100 dage årligt?

Helt konkret betyder ændringerne i loven, at ejere og brugere af en helårsbolig maksimalt må udleje deres bolig til ferie- og fritidsmæssige formål i op til 70 dage pr. kalenderår. Det gælder dog kun, hvis udlejningen foretages gennem en udlejningsformidler, f.eks. Airbnb, der indberetter indtægterne ved udlejningen til Skat. Hvis udlejningen ikke foretages gennem en udlejningsformidler, må helårsboligen kun udlejes i op til 30 dage pr. kalenderår. De enkelte kommuner kan vælge at forhøje grænsen til 100 dage årligt. Den kommune du bor i kan oplyse om de specifikke regler, der gælder for dig.

Helårsbolig betyder

Som udgangspunkt skal helårsbolig forstås som udlejning af hele boligen og ikke kun udlejning af enkeltværelser. De konkrete regler for udlejning af enkeltværelser står på nuværende tidspunkt stadig hen i det uvisse. For nuværende må vi antage, at de ikke er omfattet af det nye maksimum i Sommerhusloven, men det skal understreges, at der i Sommerhusloven stadig gælder et generelt forbud mod hel eller delvis udlejning til erhverv.

Hvad betyder lovændringerne for andelsbolig- og ejerforeninger?

Det kan ud fra noterne til lovteksten først og fremmest konkluderes, at ejere og brugere af helårsboliger omfatter ejere og andelshavere såvel som eventuelle lejere og fremlejere. Lovændringerne gælder altså også i andelsbolig- og ejerforeninger. Det er vigtigt at understrege, at lovændringerne ikke har udvidet adgangen til korttidsudlejning i andelsbolig- og ejerforeninger. Hvis foreningen allerede har fastsat begrænsninger for udlejning og herunder særligt korttidsudlejning i vedtægterne, gælder disse begrænsninger fortsat.

Tag stilling til korttidsudlejning i andelsboligforeningen

Men det er ikke alle andelsbolig- og ejerforeninger, der har taget stilling til, hvilke regler om korttidsudlejning, der gælder i deres forening. Vores vurdering i den forbindelse er, at hvis en andelsboligforening ikke har tilføjet en tilladelse til korttidsudlejning i vedtægterne, vil det som udgangspunkt fortsat ikke være tilladt. I de fleste andelsboligforeninger og i ABF’s (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) standardvedtægter er der allerede regler om almindelig fremleje, som vel at mærke ikke er det samme som korttidsudlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, og som oftest vil kræve tilladelse eller godkendelse fra bestyrelsen.

Det er Newsecs anbefaling, at andelsboligforeningerne tager nærmere stilling til korttidsudlejning, enten ved at indføre et konkret forbud eller ved at indføre specifikke regler for korttidsudlejning. I kan f.eks. tage udgangspunkt i ABF’s forslag om tilføjelse af paragraf 11 om korttidsudlejning.

Hvilke regler gælder i ejerforeningen?

I relation til ejerforeninger er udgangspunktet, at ejer må udleje sin lejlighed uden samtykke fra ejerforeningen eller bestyrelsen, medmindre vedtægterne konkret forbyder og/eller begrænser udlejning. Hvis ikke der står noget i vedtægterne, der begrænser udlejning og/eller korttidsudlejning, vil ejere i ejerforeninger blot være underlagt det nye maksimum i Sommerhusloven. Hvis ejerforeningen vil indføre begrænsninger i adgangen til udlejning og/eller korttidsudlejning, skal det indføres i foreningens vedtægter, og det vil som udgangspunkt kræve enstemmighed. Derpå har de nye regler i Sommerhusloven ikke umiddelbart givet ejerforeningerne bedre muligheder for at sanktionere korttidsudlejning.