Ny boligaftale - Hvad betyder det for andelsboligforeningerne?

07. februar 2020

Den 30. januar fik regeringen et flertal bag en aftale om ændringer i den omdiskuterede paragraf 5, stk. 2 i Boligreguleringsloven. Men hvilke konsekvenser kan loven få for andelsboligejerne? Og hvad skal man som forening gøre i den nuværende situation? Læs Newsecs anbefalinger her.

Aftalen om et indgreb i boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2. har til formål at stoppe de kortsigtede investeringer i udlejningsboliger. Det er dog konsekvenserne for andelsboligejerne, der primært har været omdrejningspunktet i den efterfølgende debat.

Gennem en række initiativer har aftalepartnerne valgt at begrænse den såkaldte ”moderniseringsparagraf”, der giver en udlejer mulighed for at foretage en gennemgribende renovering i en lejebolig og derefter sætte huslejen op, når en ny lejer flytter ind. Blandt andet indføres der en karensperiode på fem år fra ejendommen har skiftet ejer til huslejen kan stige efter en modernisering. Der indføres en ”huslejebremse” ved at fjerne en skønsmæssig margin på 10% for det lejedes værdi. Desuden indføres et grønt energikrav, der betyder, at der først kan gennemføres forbedringer efter paragraffen, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller ejendommens energiklasse er løftet med mindst 2 niveauer.

En konsekvens heraf vil efter al sandsynlighed være faldende priser på udlejningsejendomme, men også mulige værditab for andelsboligforeningerne. Værdien af en andelsboligforenings ejendom bliver ved en valuarvurdering nemlig ansat til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom hvor bl.a. beregninger efter boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 indgår. Ved brug af den offentlige vurderinger baseres værdien på prisniveauet for udlejningsejendomme i samme område. De offentlige vurderinger har dog har stået stille siden 2011, og vurderingen fra dengang må forventes at være en del under det aktuelle prisniveau.

Brancheorganisationen EjendomDanmark har estimeret, at ændringerne i paragraf 5, stk. 2. vil betyde at andelsboligejendommene bliver ramt på ejendomsværdierne, hvad der svarer til et forventet tab på 15-20 % af andelsboligejendommenes værdi. Det skal bemærkes, at boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 kun har betydning for ejendomme opført før år 1992. Ejendomme opført efter år 1992 vil ikke blive påvirket af et indgreb.

Aftale skal beskytte andelsværdierne

I aftalen er der taget højde for den tætte kobling mellem værdien af udlejningsejendomme og andelsboligejendomme, og parterne bag aftalen er enige om, at indgrebet ikke skal have konsekvenser for andelsværdierne.

Derfor vil karensperioden på fem år for brug af paragraf 5, stk. 2 ikke gælde ved omdannelser fra andelsboligforeninger til udlejningsejendomme. Dette har til hensigt at sikre, at andelsboligforeninger friholdes for værditabet som følge af karensperioden.

Derudover gives der mulighed for, at man som andelsforening kan fastholde en valuarvurdering tidsubegrænset. En valuarvurdering eller offentlig vurdering fra før loven træder i kraft vil således også kunne gælde efter loven er trådt i kraft, hvilket ifølge aftalen vil være 1. juli 2020. Allerede igangsatte større ombygningsprojekter vil ligeledes kunne indregnes i valuarvurderingen.

Ved at fastholde valuarvurderingen tidsubegrænset, bliver andelsboligforeningen altså ikke tvunget til at nedsætte værdien af ejendommen og dermed andelskronen, selv om ejendommen reelt er faldet i værdi.

Spørgsmålet er dog om, og dette i realiteten vil friholde andelsforeningerne fra negative konsekvenser. Banker og realkreditinstitutter skal belåne ud fra ejendommens reelle værdi og foretager deres egne vurderinger. Flere store pengeinstitutter har allerede vurderet, at lovindgrebet vil få betydning for værdien af andelsboligforeningernes ejendomme og at priserne vil falde med op mod 20% i deres vurderinger.

Dette kan betyde forringede muligheder, hvis en forening f.eks. skal låne til et større renoveringsprojekt, særligt hvis foreningen har en høj belåningsgrad i forvejen. En højere belåningsgrad kan også betyde stigende bidragssatser for foreningen ved omlægning af lån eller tillægslån. For den enkelte andelshaver kan det give rentestigninger på banklånene og en dårligere kreditvurdering, ligesom det kan blive sværere at sælge til værdien af andelen, fordi køberne ikke kan få lov til at låne til den fastholdte værdi.

Forligspartierne vil i forbindelse med aftalen nedsætte et udvalg med relevante myndigheder og andre interessenter på området med henblik på at gennemgå mulige ændringer af finansieringsreglerne for andelsboliger. Udvalget skal komme med deres anbefalinger i år.

Hvad kan I gøre som forening?

Det er vigtigt at huske på, at der ind til videre er tale om en aftaletekst og ikke en vedtaget lov.

Set i det lys er der dog en række ting, som vi vil anbefale, at foreningen overvejer og handler på, inden loven træder i kraft. Ifølge aftaleteksten er det hensigten at ikrafttrædelsesdatoen vil blive 1. juli 2020. Det kan dog ikke udelukkes at loven vil blive sat i kraft før eller efter denne dato.

Der findes ikke én anbefaling til alle foreninger, men overordnet set kommer vi i Newsec med følgende anbefalinger:

Foreninger der i dag anvender anskaffelsesprisen:

Foreninger med denne værdiansættelsesmetode bør overveje at skifte til en valuarvurdering, såfremt bestyrelsen forventer, at en sådan vil kunne medføre en stigning i andelsværdien. Denne anbefaling er dog ikke alene afledt af disse ændringer og vil altid være gældende.

Foreninger der i dag anvender valuarvurderinger:

Hvis I benytter valuarvurderinger, anbefaler vi i Newsec, at I som bestyrelse sørger for, at foreningen har en opdateret valuarvurdering, og at I har dette på plads, inden loven træder i kraft. Det må forventes, at det er den seneste valuarvurdering inden ikrafttræden, der vil komme til at danne grundlag for fastholdelsen af værdien.

Dette gælder ligeledes, hvis man på nuværende tidspunkt benytter den offentlige vurderinger, men har planer om, at overgå til brug af valuarvurdering til værdifastsættelsen.

Hvis man allerede har indhentet en valuarvurdering i forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten pr. 31. december 2019 giver det ikke anledning til indhentelse af en ny vurdering, medmindre lovens ikrafttrædelsestidspunkt udskydes væsentligt.

Foreninger der i dag anvender den offentlige vurdering:

Da de fremtidige offentlige vurderinger må forventes at komme til at afspejle markedsværdien i højere grad, vil et eventuelt værditab kunne komme til at slå lige så meget igennem, som i forhold til udlejningsejendomme i øvrigt – og dermed altså hårdere end hvis man benytter en valuarvurdering, hvor karensperioden på de fem år ikke gælder.

Da de offentlige vurderinger ikke er blevet reguleret i siden 2011, er der en vis forventning om, at lovindgrebet ikke her vil blive så mærkbart. Det skyldes, at man forventer, at vurderingerne i 2022 i de fleste tilfælde vil blive en højere vurdering end den nuværende vurdering. Men vurderingen må altså forventes at blive lavere, end hvis lovindgrebet ikke var gennemført.

Hvorvidt man ønsker at anvende den offentlig vurdering eller en valuarvurdering, har altid været årsag til drøftelser i foreningerne. Her får I dog nogle argumenter, som nu taler mere for at overgå til en valuarvurdering:


Fordele:

  • Klarhed om ejendommens værdi og dermed andelsværdien grundet tidsubegrænset anvendelse af valuarvurderingen
  • Det er ikke muligt senere at indhente og benytte en valuarvurdering, som kan anvendes tidsubegrænset. Man kan dog altid vælge at overgå til den nye offentlige vurdering, når den kommer
  • Mulighed for større hensættelse samt regulering af denne, hvis vurderingen er højere end den nuværende offentlige vurdering samt bevaring af en stabil andelsværdi

 

Risici:

  • Såfremt forslaget ikke bliver vedtaget, ændrer forudsætningerne sig muligvis for beslutningen om at indhente en valuarvurdering
  • Omkostningerne forbundet med en valuarvurdering, herunder til afholdelse af ekstraordinære generalforsamlinger m.v. kan vise sig at have været afholdt forgæves.

 

Vær opmærksom på, at bestyrelsen skal have en generalforsamlingsbemyndigelse til at bruge penge på en ekstraordinær valuarvurdering.

Energimærkning:

De skærpede energikrav spiller en væsentlig rolle i den nye aftale, og de vil kunne påvirke værdisætningen af andelsboligforeningen ejendom. Konkret vil ejendommens energimærket fremover får betydning ved vurderingen af ejendommen, da forbedringer først kan gennemføres efter paragraf 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op i energiklasse C eller minimum løftet med to energiklasser. Det betyder, at foreninger, der ønsker at benytte valuarvurdering og har energimærke D og E, bør høre nærmere hos en beskikket energikonsulent om muligheden for en opgradering til energimærke C samt hvilke investeringer, der er nødvendige for at få energimærket C. Hvis foreninger de senere år har fået gennemført større renoveringsprojekter de senere år, men ikke har fået opdateret foreningens energimærke, bør dette opdateres.

Med disse vigtige overvejelser in mente, er der ikke andet at gøre end at afvente af det endelige lovarbejde på Christiansborg, og være opmærksom på de ændringer, der muligvis vil komme til den endelige lovtekst.
Hvis I har spørgsmål vedrørende jeres valuarvurdering, skal I henvende jer til jeres valuar. I er også velkomne til at henvender jer til jeres administrator i Newsec med spørgsmål vedrørende foreningens muligheder. Så vil vi hjælpe jer bedst muligt på baggrund af det nuværende grundlag.