Valuarvurderinger - fordele og ulemper

Den offentlige ejendomsvurdering er endnu engang blevet udskudt.

Den offentlige ejendomsvurdering er endnu engang blevet udskudt. Det betyder, at vurderingen af andelsboligforeningers ejendomme vil finde sted i 2019 og blive offentliggjort i 2020.

Som følge af de offentlige ejendomsvurderingers ’ukendte’ fremtid og den dermed forbudne usikkerhed ved fastlæggelse af en stabil andelskrone, har flere foreninger forespurgt om muligheden og konsekvensen for valuarvurderinger til brug for fastsættelse af andelsværdierne.

I det følgende fortæller vi lidt om fordele og ulemper og skulle det give anledning til yderligere spørgsmål, er I velkomne til at rette henvendelse til jeres daglige administrator.

Vurderingsprincipper

Der findes tre forskellige måder at værdiansætte andele på jvf. ABL§ 5, stk. 2., når det gælder grundlaget for beregning af andelskronen og dermed maksimalprisen for den enkelte andel i forbindelse med salg eller køb.

Anskaffelsesværdien er generelt set den mest konservative og forsigtige. Det vil sige den pris ejendommen er købt for i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeningen. I langt den største del af andelsboligmassen er denne pris lav og betragteligt under markedsværdien, men dette behøver ikke at være tilfældet i forbindelse med de foreninger, der er stiftet i det enogtyvende århundrede. Her kan der være en risiko for, at de er stiftet til priser tæt på eller endda over markedsværdien.

Den offentlige vurdering er nok den mest anvendte, men på grund af finanskrisen og det faktum at de offentlige vurderinger er suspenderet, kan det i visse tilfælde betyde, at den offentlige vurdering er blevet for unøjagtig i forhold til den reelle markedsværdi.

Er prisen for lav, bliver andelsværdien lavere end markedsprisen, hvilket kan bevirke penge under bordet – til ugunst for især køber.

Er prisen for høj, kan dette bevirke for høje andelsværdier set i forhold til markedsprisen, hvilket kan få den konsekvens, at sælger tror lejligheden har en højere værdi end den reelle markedspris faktisk er og derfor får sværere ved at sælge.

Problemet er i praksis, at langt de fleste handler sker på et mere følelsesladet grundlag og ofte uden tilstrækkelig dyb og bred faktuel viden. Det vil sige uden professionel rådgivning.

Valuarvurderingen er den tredje og sidste værdiansættelsesform. Den er per definition den mest præcise af dem alle, fordi den er baseret på en vurdering af, hvad ejendommen skal koste, hvis den her og nu blev solgt som udlejningsejendom. Det vil sige, der laves en reel nutidig handelsværdi vurdering af ejendommen. Ikke som andelsbolig eller ejerbolig, men derimod som udlejningsejendom, som lovgivningen foreskriver. 

Fordele og ulemper

Selvom der er en klar fordel ved at ramme så tæt på markedsværdien som muligt, hvis man skal sælge eller købe, så er der en klar ulempe og en række risici forbundet med valuarvurderinger.

En valuarvurdering skal udarbejdes i forbindelse med foreningens årsregnskab. Det giver god mening, idet valuarvurderingen beskriver den reelle markedsværdi her og nu. Det betyder i praksis, at man hvert år til regnskabet skal foretage en ny valuarvurdering, og foreningen dermed må acceptere en ekstra årlig udgift, udelukkende af hensyn til de salg eller køb, der sker i andelsboligforeningen. Det er umiddelbart forklaringen på, at rigtigt mange andelsboligforeninger vælger at basere deres andelskroneberegning på den offentlige vurdering.

Når beslutningen tages, er der flere forhold der spiller ind, men fælles for dem er, at de har at gøre med holdninger, følelser og økonomiske vurderinger set med investeringsøjne. 
Det er der i princippet intet forkert i, men i mange foreninger ønsker man at fastholde den oprindelige ideologi omkring andelsboliger, nemlig at en andelsbolig skal være et godt og billigt sted at bo, hvor hverken indskud eller boligafgift skal kunne hindre folk fra at gå ind i eller ud af dette sociale boligfællesskab. Det er med andre ord ikke noget, der på nogen måde kan eller må ses som et investeringsobjekt, men udelukkende som en social boligform.

De seneste 10 år har andelsboligmarkedet set et stigende antal andelsboligforeninger, der stort set er drevet udelukkende som investeringsobjekter og mere sekundært som en social boligform a la ejerboligmarkedet. Det er helt fint, såfremt man som køber går ind i en andelsboligforening, hvor grundholdningen i andelsboligforeningen ligger tæt på ens egen grundholdning. 

Udfordringerne kommer først på banen, når flertallet i en andelsboligforening skifter fra en grundholdning til den anden. Her findes der dog klare regler for, hvordan man flertalsbeslutter ændringer og med hvilket flertal.

Dette til trods, er det en god ide, hvis man fra starten ved hvilken grundholdning, der er i den enkelte andelsboligforening, før man køber sig ind i den. Dette forhold er forventeligt også en af hovedårsagerne til, at langt de fleste andelsboligforeninger lægger sig lunt og bredt i midten, baseret på en offentlig vurdering, så der er tilstrækkelig plads til det sociale fællesskab, og der samtidigt er en god mulighed for at sælge eller købe andele til rimelige maksimalpriser, som ikke ligger for langt under den reelle markedsværdi.

Vær opmærksom på …

I visse tilfælde er den offentlige ejendomsvurdering enten højere end valuarvurderingen eller vurderet omtrent ens. Selvom valuarvurderingen principielt skal afspejle den korrekte værdi, vil der være en vis margin for den enkelte valuars skøn af forrentningsprocenten.

Hvis valuarvurderingen sættes for lavt, så er skaden for andelsboligforeningen ikke stor, for de udarbejder i praksis blot en lidt mere præcis og konservativ offentlig vurdering. Men hvis de sætter prisen for højt, så er der straks en langt højere risiko for andelsboligforeningen. Konsekvensen kan være, at de enkelte andele ikke kan sælge til maksimalprisen. Her skal foreningen være opmærksom på, den forrentningsprocent der benyttes. Vurderer foreningen, at andelsværdierne som følge af valuarvurderingen ligger over markedsprisen, vil foreningen i praksis de færreste gange få udarbejdet en ny vurdering – ligesom man som følge af heraf kan få den konsekvens, at et samarbejde med den pågældende valuar kan blive fastholdt af frygt for markant faldende priser fra det tidspunkt generalforsamlingen godkender nye, lavere andelsværdier – særligt til ugunst for nye andelshavere, der har købt dyrt.

Vi har derfor valgt at stille store krav til indsigt, viden og erfaring på valuarområdet. Således sikrer vi kvaliteten og dermed, at værdien lever op til målet med en valuarvurdering. De andelsboligforeninger der ønsker at anvende denne værdiansættelsesmetode som grundlag for deres andelskroneberegning, får den vurdering, der på såvel kort som lang sigt, giver andelsboligforeningen det bedst mulige grundlag og resultat.