Covid-19 påvirker kontoranvendelsen

12. marts 2021

Centrale indsigter om kontormarkedet

  • Covid-19 påvirker kontoranvendelsen  
  • Stabile lejeniveauer i kontorejendomme i de store byer 
  • Pæn udlejningsaktivitet i 4. kvartal 
  • Tomgangen steg i 2. og 3. kvartal 
  • Forventet fremgang i beskæftigelsen vil øge behovet for kontorer i 2021 
  • Uklart om Covid-19 får en langsigtet effekt på brugernes adfærd 
  • Byggeri kan øge tomgang på kort sigt 
  • Investeringsmarked: Transaktioner for 13 mia. kr. i 2020 
  • Markedsaktører udtrykker positive forventninger til kontorejendomme i 2021 
  • Stabile afkastniveauer for kontorejendomme 

 

Covid-19 påvirker kontoranvendelsen 

Covid-19 har påvirket anvendelsen af kontorlokaler i 2020. Stigende arbejdsløshed, midlertidig hjemsendelse af medarbejdere og udbredt brug af hjemmearbejde betyder, at kontorerne står mere tomme end normalt. Det har medført en midlertidig reduktion i kontorudnyttelsen. 

Stabile lejeniveauer i kontorejendomme i de store byer 

Lejeniveauerne har holdt sig nogenlunde stabile gennem 2020 i de fleste større byer. Det vurderes, at lejeniveauerne vil flade ud omkring de aktuelle niveauer i 2021. 

Lejeniveauer i større danske byer

Pæn udlejningsaktivitet i 4. kvartal 

Newsec’s indikator for udlejningsaktivitet viser et fald fra 2019 til 2020 målt på udlejet areal. Udviklingen skyldtes et stort fald i 2. kvartal. Indikatoren peger på at aktiviteten vendte tilbage i 4. kvartal. Udviklingen var tydeligst i Københavnsområdet. Det er vurderingen, at faldet primært skyldtes, at det gennemsnitlige areal pr. udlejning var lavere i 2020. 

Udlejet_areal_2020_(ændring_i_fht._2019)

Tomgangen steg i 2. og 3. kvartal 

I april 2020, kort efter at samfundet var blevet nedlukket, var tomgangen for kontorer 7,3 pct. på landsplan. I oktober var den steget til 8,1 pct. I København var stigningen større, idet den gik fra 6,3 pct. til 9,2 pct. 

Tomgang_1._aprll_og_1._oktober_2020

Forventet fremgang i beskæftigelsen vil øge behovet for kontorer i 2021 

Beskæftigelsen er steget støt i de senere år, hvilket har trukket kontorbenyttelsen op. Covid-19 ramte beskæftigelsen hårdt i 2020, men den forventes at komme stærkt tilbage i 2021. Dermed peger de makroøkonomiske udsigter mod øget behov for kontorer.  

Beskæftigelse og kontoranvendelse

Uklart om Covid-19 får en langsigtet effekt på brugernes adfærd 

Stigende beskæftigelse vil, alt andet lige, øge behovet for kontorarealer. Spørgsmålet er, i hvor høj grad Covid-19 har skubbet til en udvikling i retning af øget hjemmearbejde, og om det er en ny virkelighed, der bliver permanent. En del virksomheder er kommet med udmeldinger om, at de overvejer deres brug af - og efterspørgsel efter - kontorarealer. I Newsec har vi på nuværende tidspunkt ikke omfattende evidens for at be- eller afkræfte, om denne tendens konkret kan aflæses i en ændret adfærd hos brugerne. 

Byggeri kan øge tomgang på kort sigt 

Der vurderes at være pæn efterspørgsel efter kontorer, navnlig i Københavnsområdet. Tomgangen kan dog stige yderligere på kort sigt, da der kommer et betydeligt antal nye etagemeter på markedet i 2021. 

Investeringsmarked: Transaktioner for 13 mia. kr. i 2020 

Det samlede transaktionsvolumen af kontorejendomme i 2020 er opgjort til ca. 13 mia. kr. Kontorsegmentet var det næststørste efter boligudlejningsejendomme. Handlen med kontorer nåede dog ikke på højde med de senere års høje niveau. Køberne af kontor-ejendomme var primært danske investorer. 

Der blev handlet kontorejendomme for knap 4. mia. kr. i 4. kvartal. 

Transaktioner_2015-2020_(mio._kr.)

Transaktioner fordelt på kvartal

Stabile afkastniveauer for kontorejendomme 

Afkastniveauerne for primære kontorejendomme i de store byer var stabile igennem 2020. I det centrale København lå afkastet for denne type ejendomme omkring 3,5 pct. ved udgangen af 2020, mens det i Aarhus var omkring 4,5 pct., og 5,25-5,75 pct. i de større provinsbyerI 2021 ventes en stabilisering generelt, og lidt lavere afkast for primære kontorejendomme. 

Afkast_i_større_danske_byer_2019-2020

Markedsaktører udtrykker positive forventninger til kontorejendomme i 2021 

Forventningerne til kontorejendomme er moderat positive i EjendomDanmarks seneste markedsstatistik fra januar 2021. Med en nettoindikator på +16 udtrykker et lille flertal af markedsaktørerne forventning om højere ejendomsværdier i 2021. Optimismen er steget mærkbart i forhold til starten af 4. kvartal.  

Med en nettoindikator på +3 er der en lille positiv overvægt af markedsaktører med tiltro på højere markedsleje.

leje og afkast af kontorejendomme

 

Rapporten er senest opdateret februar 2021. 

 

Advisory København
Robin Rich Associate director, Head of Research +45 20 60 57 37
Analyser Læs mere>>
Rapporter Læs mere >>
Newsec Advisory Kontakt os >>
Ejendomme til salg / leje Søg ejendomme>>